Plan de Marketing · Residencial Brisa Guargacho

Lectura estratégica

Qué estamos vendiendo realmente

No se comercializa solo un bloque de viviendas, sino una solución residencial conectada, nueva y escasa en un entorno donde la oferta de obra nueva es limitada, con accesos potentes al sur de Tenerife y un posicionamiento por debajo de mercados más tensos como Los Cristianos o Costa Adeje.

• Producto mixto: primera residencia, mejora local, segunda residencia funcional e inversión patrimonial.
• Ventaja competitiva: edificio nuevo con ascensor, garaje, trastero y tipologías completas de 1D, 2D y 3D.
• Narrativa de mercado: “obra nueva bien conectada y todavía comprable en el sur”.
• Palanca emocional: luz, comodidad, cercanía a costa y servicios cotidianos.

Tendencias Canarias 2025-2026

Señales de mercado usadas

• Demanda internacional con peso muy relevante en Canarias y Santa Cruz de Tenerife, especialmente alemana, italiana y británica.
• Subida de precios y escasez de obra nueva: el comprador valora seguridad documental, materiales y entrega previsible.
• Mejor rendimiento comercial en piezas multilingües, mobile-first y muy visuales.
• Reels, short video, visitas virtuales y remarketing superan a la ficha estática aislada.
• En promociones pequeñas, la velocidad de respuesta del comercial pesa casi tanto como la creatividad de campaña.

Público objetivo

Tres audiencias principales

Mix recomendado de leads: local 45% · peninsular 25% · europeo 30%

Local

Familia o pareja del sur

Comprador residente en San Miguel, Arona o entorno industrial/comercial de Las Chafiras que busca salto de calidad a obra nueva con garaje y trastero.

• Valora cuota asumible, anejos y ascensor.
• Convierte bien con visita física y dossier claro.
• Sensible a colegios, salud, accesos y plazos reales.

Peninsular

Segunda residencia funcional

Cliente de Madrid, Barcelona o País Vasco que quiere una base en Tenerife sur sin pagar precios de costa prime y con mejor conectividad cotidiana.

• Responde a vídeo, fichas limpias y comparativa de precio.
• Valora cercanía al aeropuerto y vida diaria práctica.
• Interés alto en 2D y 3D con balcón/terraza.

Europeo

Comprador internacional

Perfil alemán, italiano, belga u holandés que busca activo seguro, clima estable y vivienda nueva en zona conectada del sur de la isla.

• Necesita materiales en ES/EN; idealmente refuerzo DE/IT en campañas.
• Mejor encaje en 2D, 3D y local como inversión.
• Muy sensible a reputación, legalidad y claridad fiscal.

Nombre comercial

Residencial Brisa Guargacho

Nombre directo, local, recordable y comercializable en español e inglés. Traslada atmósfera canaria sin sobreactuar lujo, y funciona bien en ficha portal, valla de obra, dominio y dossier.

Alternativa 01

Terrazas de Guargacho

Alternativa 02

Guargacho Central Homes

Claim y relato

Claim principal

“Luz, conexión y vida al sur de Tenerife.”

Tagline portal: Obra nueva con 18 viviendas, garaje y trastero en Guargacho, a 3 minutos de la TF-1 y 10 del aeropuerto.

Promesa comercial: una promoción práctica, nueva y muy bien conectada para vivir, invertir o tener una base en el sur de la isla.

Tono de marca: contemporáneo canario, claro, cercano, limpio y confiable. Debe transmitir solvencia, no exceso.

Pricing

Estrategia de precios por tipología

Precio comercial recomendado = tasación + prima moderada por stock nuevo y anejos

Tipología	Tasación base	Salida Vendex	Rango objetivo	Lectura comercial
1 dormitorio + garaje + trastero	154.350 €	Desde 159.900 €	159.900–175.000 €	Entrada de producto, ideal para captar volumen y crear prueba social.
2 dormitorios + garaje + trastero	193.700 €	Desde 199.900 €	199.900–219.900 €	Tipología más líquida; debe liderar ritmo de reservas.
3 dormitorios + garaje + trastero	270.750 €	Desde 279.900 €	279.900–305.000 €	Producto familiar y patrimonial; mayor margen defensable.
Local comercial (~95 m²)	≈134.425 €	Desde 142.500 €	142.500–155.000 €	Venta a usuario final o inversor de proximidad.

Reglas de pricing

• Salida comercial prudente para capturar preventa sin regalar stock.
• Subida de 2%–3% tras primeras 5 reservas o hito de estructura ejecutada.
• Diferenciar unidades con terraza especial, orientación y planta.
• Evitar descuentos públicos; usar incentivos cerrados y temporales.

Nota comercial clave

La tipología de 2 dormitorios debe ser la locomotora del embudo. La de 1 dormitorio ayudará a activar la promoción con un precio de acceso atractivo. La de 3 dormitorios soporta el relato de edificio familiar y eleva el ticket medio. La vivienda ático de 1 dormitorio con gran terraza debe venderse como unidad singular, fuera del precio estándar.

Canales

Embudo comercial híbrido

Abrir dossier comercial

Portales

Idealista, Fotocasa, Kyero y pisos.com con fichas premium, etiquetas de obra nueva, plano por tipología y CTA a WhatsApp / llamada.

Paid media

Meta Ads para demanda fría y remarketing; Google Ads para intención alta con búsquedas geográficas y de tipología.

Red comercial

Agencias colaboradoras del sur de Tenerife, base local, inversor y prescriptores extranjeros con dossier homogéneo.

Social content

Instagram, Facebook, YouTube Shorts y LinkedIn promotor para confianza, progreso y notoriedad.

Ferias y eventos

Acciones selectivas, no masivas: open days, presentaciones privadas y networking con brokers locales.

Landing + CRM

Base central del embudo con formularios breves, tracking de UTMs, alertas y secuencia automática de seguimiento.

Calendario editorial

Plan mensual de contenidos

Semana	Tema	Formato	Objetivo
1	Presentación de promoción + ubicación	Reel + carrusel	Awareness
2	Tipologías y planos	Carrusel + stories	Consideración
3	Calidades y vida cotidiana	Vídeo corto + email	Confianza
4	Precios, disponibilidad y FAQ	Newsletter + ads	Conversión

Material comercial

Piezas obligatorias

Dossier comercial

Versión ventas ES/EN lista para imprimir y enviar.

Fichas por unidad

Superficie, planta, orientación, precio y estado.

Vídeo hero

Pieza de 45-60s + cortes verticales de 10-15s.

Valla y cartel de obra

Branding visible sobre la TF-652.

Landing

Formulario, WhatsApp, descarga de dossier.

Argumentario comercial

Respuesta a objeciones sobre licencias, plazos e impuestos.

Estrategia digital

SEO · SEM · Meta · Google

SEO: landing indexable con queries “obra nueva Guargacho”, “viviendas nuevas San Miguel de Abona”, “new build south Tenerife apartments”.
SEM: campañas por intención alta, separando búsquedas local/península/internacional.
Meta Ads: secuencia 60/30/10: notoriedad, consideración, remarketing.
Google Ads: Search + Performance Max solo si hay creatividades sólidas y eventos bien medidos.
Medición: GA4, Meta pixel, conversiones mejoradas, UTMs y CRM con scoring de lead.

Presupuesto

115.000 € estimados

Asignación compatible con la partida de comercialización (~3% sobre ventas) manejada por Finex. Se recomienda concentrar más del 65% del gasto en los primeros 120 días de lanzamiento fuerte.

KPIs

Cómo se gobierna la captación

Reporte semanal táctico + comité mensual de precio y stock

Leads/mes

55-70

Visitas/mes

12-18

Reservas

1 cada 4-6 sem

Lead→reserva

2,5%-3,5%

Indicador	Objetivo	Alerta
CPL cualificado	< 110 €	> 150 €
Tiempo de respuesta	< 10 min	> 30 min
Lead → visita	20%-25%	< 15%
Visita → reserva	12%-15%	< 8%
Reservas a mes 6	35%-45% stock	< 20%

Regla operativa: si no convierten los 2D durante 45 días, revisar mensaje, visuales y segmentación antes de tocar precio.

Timeline

Secuencia de lanzamiento comercial

Alineado con licencias, obra y legalizaciones; no desacoplado del proyecto real

Fase 0 · Prelanzamiento

M-3 a M0

Naming, identidad, landing, dossier, setup CRM, portales en borrador y base de datos de interesados. Comunicación prudente mientras se unifica la ficha administrativa del proyecto.

Fase 1 · Lanzamiento

M0 a M2

Alta en portales, campañas Meta/Google, envío a colaboradores, primera oleada de visitas y reservas sobre unidades más líquidas.

Fase 2 · Preventa activa

M2 a M8

Optimización de campañas, ajuste de pricing por respuesta, actualización de disponibilidad y comunicación de hitos de obra/administración.

Fase 3 · Cierre de stock

M8 a M14

Enfoque en últimas unidades, empuje sobre 3D y ático, visitas privadas, storytelling de acabados y cierre de escrituras.