Resumen Ejecutivo
Parcela
8.560 m²
Catastro · RT1-B
Producto
18 villas
527 m² constr. c/u
€/m² zona lujo
5.500 €
Villas premium Adeje
Tendencia
+23%
interanual >100m²
El presente informe valora la parcela de suelo urbano RT1-B (Ref. Catastral 8516001CS2181N0001QG) de 8.560 m² en CL Arigue 8, La Caleta de Adeje, y el producto terminado proyectado: 18 villas unifamiliares independientes de lujo de 527 m² construidos cada una, con acabados ultra-premium, piscina infinity, domótica KNX y aerotermia.
La Caleta de Adeje es la zona residencial más exclusiva de Tenerife Sur, colindante con Playa del Duque y el corredor de lujo de Costa Adeje. El mercado de villas premium en esta zona muestra precios medios de oferta entre 5.500 y 7.000 €/m² construido, con tendencia alcista sostenida del +23% interanual para inmuebles de más de 100 m² (Fotocasa, marzo 2026).
🏗️ Valoración del Terreno
8.990.000 €
1.050 €/m² · Método comparativo + residual
El precio de venta solicitado (9.000.000 €) se encuentra en línea con el valor de mercado estimado.
🏠 Valor Producto Terminado
52.164.600 €
18 villas × 5.500 €/m² × 527 m²
Precio medio por villa: 2.898.033 € (conservador). Rango: 2,7 – 3,5 M€ según orientación/vistas.
Identificación del Terreno
| Dirección | CL Arigue 8, La Caleta de Adeje |
| Municipio | Adeje, S.C. de Tenerife |
| Código Postal | 38670 |
| Ref. Catastral | 8516001CS2181N0001QG |
| Superficie (Catastro) | 8.560 m² |
| Superficie (Documental) | 9.486 m² ⚠ discrepancia |
| Clasificación Suelo | Urbano · RT1-B |
| Uso previsto | Residencial Turístico |
| Estado actual | Sin edificar |
| Orientación | Sur-Sureste · Vistas al océano Atlántico |
| Coordenadas | 28.1018°N, -16.7485°W (aprox.) |
📍 Entorno Inmediato
Playa del Duque: 800 m — La playa más exclusiva de Tenerife
Bahía del Duque 5★: 1 km — Hotel referente del lujo canario
Golf Costa Adeje: 1,5 km — 18 hoyos Championship
Autopista TF-1: 2 min — Conexión norte-sur
Aeropuerto TFS: 15 min — Conexiones internacionales
Puerto Deportivo: 2 km — Marina de lujo
⚠️ Discrepancia de Superficie
Diferencia de 926 m² entre catastro (8.560 m²) y documentación (9.486 m²). Adoptamos la superficie catastral (8.560 m²) como referencia para esta valoración. Se recomienda medición topográfica profesional y nota simple registral actualizada antes de cerrar la operación.
🏗️ Calificación RT1-B
Suelo residencial turístico tipo B según el PGO de Adeje. Permite viviendas unifamiliares aisladas con uso turístico. Edificabilidad, alturas y retranqueos deben confirmarse con consulta urbanística. La calificación RT1-B es la más favorable para el producto villa de lujo propuesto.
Estudio de Mercado — Costa Adeje Lujo
5.764 €/m²
Fotocasa mar. 2026
5.978 €/m²
Fotocasa mar. 2026
6.968 €/m²
Fotocasa mar. 2026
6.398 €/m²
Fotocasa mar. 2026
€/m² por Zona — Costa Adeje (mar. 2026)
Precio medio por habitaciones — La Caleta / Costa Adeje
📋 Análisis del Segmento de Lujo — Villas Costa Adeje
Precios de villas de lujo (obra nueva):
- • La Caleta: Villas de diseño 300-500 m² → 2,5 a 4,5 M€ (5.000-8.500 €/m²)
- • Playa del Duque: Villas premium → 3 a 6 M€ (5.500-9.000 €/m²)
- • Abama Resort, Guía de Isora: Villas 198 m² → 1,85 M€ (9.343 €/m²) — referencia resort
- • Precio medio adoptado para producto villa nueva de 527 m²: 5.500 €/m² (conservador)
Tendencias del mercado:
- • Inmuebles >100 m² en La Caleta: +23,17% interanual
- • Período medio de venta Tenerife (E&V): 193 días
- • Valor medio inmueble Costa Adeje: 539.380 € (pisos), villas significativamente superior
- • Stock de obra nueva villa: muy escaso en La Caleta. Demanda insatisfecha.
- • El segmento >3 habitaciones cotiza a 6.187 €/m² en la zona, confirmando prima por tamaño.
Comparables de Terreno — Suelo Urbano Adeje
Selección de parcelas urbanas en venta/transaccionadas en el corredor Costa Adeje — La Caleta — Playa del Duque. Se homogeneizan por ubicación, superficie, clasificación urbanística y acceso a infraestructuras.
| Testigo | Zona | m² | Precio | €/m² | Clasif. | Fuente |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 — Parcela Playa del Duque | Playa Duque | 3.200 m² | 4.160.000 € | 1.300 € | Urbano RT | Idealista |
| T2 — Solar CL La Caleta | La Caleta | 1.850 m² | 2.035.000 € | 1.100 € | Urbano RT1 | Idealista |
| T3 — Parcela Fañabé Alto | Fañabé | 5.400 m² | 4.860.000 € | 900 € | Urbano R | Fotocasa |
| T4 — Solar Torviscas Alto | Torviscas | 2.100 m² | 1.680.000 € | 800 € | Urbano R | Idealista |
| T5 — Parcela Los Menores | Los Menores | 11.824 m² | 8.277.000 € | 700 € | Urbano R | E&V |
| T6 — Parcela Candelaria (ref. macro) | Candelaria | 4.994 m² | 258.000 € | 52 € | Urbano | E&V |
T6 (Candelaria) incluido como referencia extrema inferior — localización sin prima turística. Demuestra que la prima de localización en Costa Adeje multiplica ×15-20 el valor de suelo urbano respecto a zonas no turísticas de Tenerife.
Valoración del Terreno
📊 Método de Comparación
Homogeneización de los testigos T1 a T5 con coeficientes por ubicación, superficie, calificación urbanística y vistas.
| Testigo | €/m² | Coef. | €/m² hom. |
|---|---|---|---|
| T1 Playa Duque | 1.300 | 0,85 | 1.105 |
| T2 La Caleta | 1.100 | 0,95 | 1.045 |
| T3 Fañabé | 900 | 1,10 | 990 |
| T4 Torviscas | 800 | 1,18 | 944 |
| T5 Los Menores | 700 | 1,30 | 910 |
| Media homogeneizada | 999 €/m² | ||
| Valor adoptado (+5% prima La Caleta 1ª línea) | 1.050 €/m² | ||
Valor por Comparación
8.988.000 €
8.560 m² × 1.050 €/m²
🧮 Método Residual Estático
F = VM × (1 – b) – ΣCi (Orden ECO/805/2003, art. 34-36)
| Valor en venta (VM) | 52.164.600 € |
| Margen promotor (b = 20%) | 10.432.920 € |
| VM × (1-b) | 41.731.680 € |
| Costes necesarios (ΣCi): | |
| Construcción (18 × 847.000 €) | 15.246.000 € |
| Urbanización general | 2.200.000 € |
| Honorarios técnicos (10%) | 1.744.600 € |
| Licencias y tasas (3,5%) | 610.000 € |
| Comercialización (4%) | 2.086.584 € |
| Financieros (3%) | 1.564.938 € |
| Total Costes (ΣCi) | 23.452.122 € |
F = 41.731.680 – 23.452.122 = 18.279.558 €
Nota: El residual indica el valor máximo del suelo para que la promoción sea viable al 20% de margen. Se adopta el valor de comparación por ser más conservador.
Valor Residual del Suelo
18.279.558 €
2.136 €/m² — Muy holgado
Valor Adoptado del Terreno
8.990.000 €
Ocho millones novecientos noventa mil euros
€/m² terreno
1.050 €/m²
Vs. precio pedido (9 M€)
≈ En línea
Se adopta el valor por comparación (1.050 €/m²), más conservador que el residual (2.136 €/m²). El margen entre ambos métodos confirma la alta viabilidad de la promoción. El precio solicitado de 9.000.000 € se encuentra en línea con el valor de mercado estimado (diferencia < 0,1%).
Comparables de Villas de Lujo
Villas de lujo en venta o vendidas recientemente en Costa Adeje, La Caleta, Playa del Duque y zonas limítrofes. Segmento premium con acabados de gama alta.
| Villa | Zona | m² hab. | Parcela | Dorm. | Precio | €/m² | Estado | Fuente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| V1 — Villa diseño La Caleta | La Caleta | 420 m² | 650 m² | 5 | 3.200.000 € | 7.619 € | Obra nueva | Idealista |
| V2 — Villa panorámica Roque del Conde | Adeje | 550 m² | 1.200 m² | 6 | 3.950.000 € | 7.182 € | Reformada | E&V |
| V3 — Villa Abama Resort | Guía Isora | 198 m² | 670 m² | 3 | 1.850.000 € | 9.343 € | Obra nueva | E&V |
| V4 — Villa Los Menores vistas | Adeje interior | 429 m² | 11.824 m² | 7 | 1.490.000 € | 3.473 € | 2ª mano | E&V |
| V5 — Villa contemporánea Costa Adeje | Costa Adeje | 380 m² | 500 m² | 4 | 2.750.000 € | 7.237 € | Obra nueva | Fotocasa |
| V6 — Villa Radazul Bajo con piscina | Radazul (ref.) | 322 m² | 956 m² | 5 | 1.350.000 € | 4.193 € | Buen estado | E&V |
📐 Análisis de los comparables
Rango obra nueva premium:
7.182 – 9.343 €/m² habitable
V1, V2, V3, V5 (>3 M€)
Media ponderada zona:
7.000 €/m² habitable (aprox.)
Excluyendo refs. no Adeje
Conversión a m² construido:
~5.500 €/m² construido (ratio 0,78)
Base adoptada para valoración
Valoración del Producto Terminado
Valor Total de la Promoción (18 villas)
52.164.600 €
Cincuenta y dos millones ciento sesenta y cuatro mil seiscientos euros
Precio medio / villa
2.898.033 €
€/m² construido
5.500 €
€/m² habitable
~7.050 €
📋 Desglose por Villa
| Concepto | m² | €/m² | Valor |
|---|---|---|---|
| Interior habitable (4-5 dorm. en suite) | 320 m² | 7.050 € | 2.256.000 € |
| Exterior (jardín, piscina infinity, terrazas) | 207 m² | 3.102 € | 642.033 € |
| Total por villa (527 m² construidos) | 2.898.033 € | ||
| Total 18 villas | 52.164.600 € | ||
🎯 Escenarios de Precio por Villa
Conservador
2.650.000 €
5.028 €/m² · Villa estándar interior
Total: 47.700.000 €
✅ Base (Adoptado)
2.898.000 €
5.500 €/m² · Media ponderada
Total: 52.164.600 €
Optimista
3.400.000 €
6.452 €/m² · Villas con mejor orientación
Total: 61.200.000 €
Distribución del Valor por Villa
Comparativa Escenarios — Total Promoción
Análisis de Demanda Internacional
Reino Unido
Principal mercado emisor de Tenerife Sur. Compradores de alto patrimonio (HNWI) buscan second-home con clima garantizado. Tenerife ofrece acceso directo desde múltiples aeropuertos UK (4-5h vuelo). El segmento villa de lujo es especialmente atractivo post-Brexit por ventajas fiscales del régimen ZEC/RIC canario.
Alemania / DACH
Segundo mercado emisor. Preferencia por calidad constructiva y eficiencia energética — factores que encajan con el perfil ultra-premium del proyecto (aerotermia, domótica KNX). Compradores estables con alto poder adquisitivo y horizonte de inversión a largo plazo.
Benelux / Escandinavia
Mercados emergentes en el segmento premium canario. Belgas, holandeses y escandinavos buscan clima templado todo el año. Costa Adeje es destino consolidado con vuelos directos desde Bruselas, Ámsterdam, Estocolmo y Oslo. Creciente interés en villas con piscina privada.
📊 Factores de Demanda
Factores positivos:
- ✅ Stock escasísimo de villas nuevas en La Caleta — demanda muy superior a la oferta
- ✅ Clima excepcional — 300+ días sol, 20-28°C todo el año
- ✅ Conectividad aérea — TFS recibe +50 rutas internacionales directas
- ✅ Fiscalidad ventajosa — IGIC 7% (vs. IVA 21%), deducciones RIC
- ✅ Revalorización sostenida — +23% interanual en el segmento >100 m²
- ✅ Golden Visa — inversión inmobiliaria >500.000 € para no-UE
- ✅ Nómadas digitales — creciente demanda de residencia permanente premium
Consideraciones:
- ⚠️ Competencia resort — Abama, Bahía del Duque, Ritz-Carlton (pero precios más altos)
- ⚠️ Normativa turística — RT1-B puede exigir licencia turística por villa
- ⚠️ Absorción — 18 villas de >2,8 M€ requieren marketing internacional activo
- ⚠️ Financiación — compradores internacionales operan mayoritariamente en cash o con bancas privadas
- ℹ️ Período medio de venta — 193 días para Tenerife general (E&V), potencialmente mayor para >2,5 M€
Conclusión: Absorción estimada de 3-5 villas/año con marketing internacional activo. Plazo total de comercialización: 36-48 meses (compatible con las 2 fases constructivas).
Factores Diferenciadores del Proyecto
Piscina Infinity Privada
Cada villa incorpora piscina infinity con vistas al océano Atlántico. Elemento diferenciador clave frente a apartamentos turísticos. Prima de valor estimada: +8-12% sobre villa sin piscina.
Domótica KNX
Sistema de domótica integral protocolo KNX: iluminación, climatización, seguridad, persianas, multimedia. Control desde smartphone/tablet. Estándar europeo abierto — máxima interoperabilidad.
Aerotermia + Energía A
Bomba de calor aerotérmica para ACS y climatización. Certificación energética clase A (objetivo). Ahorro energético >60% vs. sistemas convencionales. Factor valorado por comprador centroeuropeo.
Orientación S-SE Océano
Orientación sur-sureste con vistas directas al océano Atlántico. Máximas horas de sol. Prima de orientación en Tenerife Sur: +10-15% sobre orientación norte.
Ubicación La Caleta
La Caleta es el núcleo residencial de mayor prestigio en Costa Adeje. Restaurantes estrella Michelin, Playa del Duque a 800 m, Golf Costa Adeje, Puerto Deportivo. Zona consolidada sin presión turística masiva.
4-5 Dormitorios en Suite
Todas las habitaciones en suite con baño privado. Configuración perfecta para familias internacionales y uso como alojamiento turístico premium (alquiler >500 €/noche en temporada).
Condicionantes y Advertencias
⚠️ Condicionantes de la Valoración
- 1. Discrepancia de superficie: Se adopta la superficie catastral (8.560 m²). Si la superficie real fuera 9.486 m², los valores unitarios se ajustarían proporcionalmente.
- 2. Edificabilidad no verificada: Las condiciones urbanísticas RT1-B (edificabilidad máxima, alturas, retranqueos, densidad) deben confirmarse con el Ayuntamiento de Adeje.
- 3. Sin visita física: La valoración se basa en documentación aportada, ficha catastral e información de mercado. No se ha realizado inspección in situ.
- 4. Proyecto no definitivo: Las superficies por villa (527 m²) y distribución son estimaciones del promotor. El proyecto arquitectónico definitivo puede variar.
- 5. Condicionado a licencia: El valor del producto terminado asume la obtención de licencia de obra y primera ocupación.
📌 Advertencias
- 1. Este informe tiene carácter orientativo y no sustituye a una tasación oficial por sociedad homologada por el Banco de España.
- 2. Los precios de mercado proceden de portales inmobiliarios (precios de oferta, no de transacción) con fecha marzo-abril 2026.
- 3. El valor del terreno por método residual (18,3 M€) es significativamente superior al de comparación (9,0 M€), lo que confirma el alto potencial de la promoción pero no debe interpretarse como valor de mercado del suelo actual.
- 4. La absorción comercial de 18 villas de >2,8 M€ requiere una estrategia de marketing internacional especializada. El período de comercialización estimado es de 36-48 meses.
- 5. Los valores no incluyen ITP/AJD, gastos notariales ni registrales de la compra del terreno.
📚 Marco Normativo
- • Orden ECO/805/2003 — Normas de valoración de bienes inmuebles
- • Ley 2/1981 — Regulación del mercado hipotecario
- • CTE 2019 — Código Técnico de la Edificación
- • PGO Adeje — Plan General de Ordenación (normas RT1-B)
- • LOC / LOTENC — Normativa urbanística autonómica canaria
- • IGIC — Impuesto General Indirecto Canario (7%)