Resumen Ejecutivo
Villas
18
m² / Villa
527
320 útil + 207 ext
m² Total
9.486
PEM Total
14,2 M€
PEC
16,9 M€
Plazo de Obra
20 meses
2 fases solapadas
🔍 Objeto del informe
El presente documento establece el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) desglosado por 18 capítulos, el Presupuesto de Contrata (PEC) y el Presupuesto Total con IGIC para la construcción de las 18 villas de lujo del proyecto La Caleta 18 Villas, en CL Arigue 8, La Caleta de Adeje (Tenerife). El proyecto contempla 18 villas unifamiliares independientes de 527 m² cada una (320 m² útiles + 207 m² de parcela exterior ajardinada), con acabados de gama alta premium: piscina privada infinity, jardín tropical, garaje doble, domótica integral, cocina Gaggenau/Miele, suelos porcelánicos gran formato, carpintería de aluminio RPT y vidrios bajo emisivos. Las cifras son coherentes con el plan director de Nexus (NX-2026-LCV-001) que estimó un coste de obra total de 17 M€, y se fundamentan en precios de mercado de construcción de lujo en Canarias (2025-2026) con ajuste insular +15% sobre ratios peninsulares.
PEM Desglosado por Villa
Presupuesto de ejecución material unitario para cada villa (527 m² construidos). Los ratios €/m² reflejan el nivel de calidades premium del proyecto: piscina infinity, domótica KNX, cocina equipada Gaggenau/Miele, carpintería RPT con vidrios bajo emisivos, aerotermia, y acabados de gama alta.
| Cap. | Descripción | € / Villa | % |
|---|---|---|---|
| 01 | Movimiento de tierras y excavación | 24.500 € | 3,19% |
| 02 | Cimentación y saneamiento enterrado | 58.500 € | 7,61% |
| 03 | Estructura de hormigón armado | 112.000 € | 14,58% |
| 04 | Albañilería: cerramientos y particiones | 66.800 € | 8,70% |
| 05 | Cubiertas (plana transitable + ajardinada) | 34.200 € | 4,45% |
| 06 | Revestimientos y acabados premium | 89.500 € | 11,65% |
| 07 | Carpintería ext. e int. (aluminio RPT, vidrios bajo emisivos) | 62.000 € | 8,07% |
| 08 | Cocina equipada (Gaggenau / Miele) | 32.000 € | 4,17% |
| 09 | Instalación eléctrica y domótica (KNX) | 52.500 € | 6,83% |
| 10 | Fontanería, ACS y saneamiento | 36.800 € | 4,79% |
| 11 | Climatización y ventilación (aerotermia) | 41.200 € | 5,36% |
| 12 | Telecomunicaciones (ICT2) | 7.800 € | 1,02% |
| 13 | Protección contra incendios | 5.400 € | 0,70% |
| 14 | 🏊 Piscina privada infinity | 46.500 € | 6,05% |
| 15 | 🌴 Urbanización exterior parcela | 38.500 € | 5,01% |
| 16 | 🌺 Jardinería tropical y riego automático | 28.800 € | 3,75% |
| 17 | Seguridad y salud | 18.500 € | 2,41% |
| 18 | Gestión de residuos (RCD) y control de calidad | 14.500 € | 1,89% |
| TOTAL PEM / VILLA | 770.000 € | 100,00% | |
🧱 Cap. 03 — Estructura (14,6%)
- • HA-25/B/20/IIa para pilares, vigas y forjados
- • Forjado unidireccional o losa maciza según vanos
- • Acero B500SD — est. ~85 kg/m³ hormigón
- • Cubierta plana transitable con pendientes al 2%
- • Garaje doble integrado en estructura
- • Zona sísmica baja — sin requisitos especiales
✨ Cap. 06 — Acabados premium (11,7%)
- • Suelos porcelánicos gran formato (120×120 o 160×80)
- • Microcemento en baños y zonas húmedas
- • Piedra natural en exteriores y terraza piscina
- • Pintura premium mate antimoho interior
- • Fachada ventilada con panel composite/piedra
- • Falsos techos con iluminación LED integrada
🪟 Cap. 07 — Carpintería (8,1%)
- • Aluminio RPT serie premium (Cortizo, Schüco o equiv.)
- • Vidrio doble bajo emisivo 6/16argón/6
- • Grandes paños correderos de acceso a terraza
- • Puertas interiores lacadas a medida
- • Armarios vestidor con interiores modulares
- • Barandillas de vidrio templado laminado
🍳 Cap. 08 — Cocina Gaggenau/Miele (4,2%)
- • Placa inducción Gaggenau serie 400 o Miele KM
- • Horno pirolitico + horno vapor combinado
- • Frigorífico integrado side-by-side
- • Lavavajillas integrable + campana techo
- • Encimera Dekton/Neolith o piedra natural
- • Mobiliario cocina a medida — lacado mate
⚡ Cap. 09 — Eléctrica + domótica (6,8%)
- • Electrificación elevada (9.200W por villa)
- • Sistema domótico KNX: iluminación, persianas, clima
- • Control vía app/tablet + asistente de voz
- • Preinstalación fotovoltaica (cubierta)
- • Punto de recarga VE en garaje doble
- • Videoportero IP + sistema de seguridad perimetral
🏊 Cap. 14 — Piscina infinity (6,1%)
- • Vaso de hormigón gunitado ~32 m² lámina
- • Borde infinity (desbordante) en un lateral
- • Revestimiento gresite premium o piedra Bali
- • Depuradora, cloración salina, iluminación LED RGB
- • Cubierta motorizada opcional (+15.000 €)
- • Cascada / lámina de agua decorativa
PEM Total del Proyecto
| Concepto | Unitario (€) | Uds. | Total (€) |
|---|---|---|---|
| PEM por villa (18 capítulos) | 770.000 | ×18 | 13.860.000 € |
| Urbanización general del complejo | 340.000 € | ||
| TOTAL PEM PROYECTO | 14.200.000 € | ||
🛣️ Urbanización General del Complejo — 340.000 €
Infraestructuras compartidas:
- • Viales internos, aceras y aparcamientos de visitas
- • Red de saneamiento general y conexión a red municipal
- • Acometidas generales: agua, electricidad, telecom
- • Centro de transformación eléctrica (si requerido)
Urbanización y seguridad:
- • Iluminación vial LED con diseño paisajístico
- • Muros perimetrales del complejo y control de acceso
- • Señalización y mobiliario urbano
- • Red de riego general zonas comunes
| Capítulo | € / Villa | × 18 Villas | % PEM |
|---|---|---|---|
| 01 Movimiento de tierras | 24.500 | 441.000 | 3,11% |
| 02 Cimentación | 58.500 | 1.053.000 | 7,42% |
| 03 Estructura | 112.000 | 2.016.000 | 14,20% |
| 04 Albañilería | 66.800 | 1.202.400 | 8,47% |
| 05 Cubiertas | 34.200 | 615.600 | 4,34% |
| 06 Acabados premium | 89.500 | 1.611.000 | 11,35% |
| 07 Carpintería | 62.000 | 1.116.000 | 7,86% |
| 08 Cocina equipada | 32.000 | 576.000 | 4,06% |
| 09 Electricidad + domótica | 52.500 | 945.000 | 6,66% |
| 10 Fontanería / ACS | 36.800 | 662.400 | 4,67% |
| 11 Climatización | 41.200 | 741.600 | 5,22% |
| 12 Telecomunicaciones | 7.800 | 140.400 | 0,99% |
| 13 Incendios | 5.400 | 97.200 | 0,68% |
| 14 Piscinas infinity | 46.500 | 837.000 | 5,89% |
| 15 Urbanización ext. parcela | 38.500 | 693.000 | 4,88% |
| 16 Jardinería tropical | 28.800 | 518.400 | 3,65% |
| 17 Seguridad y salud | 18.500 | 333.000 | 2,35% |
| 18 Residuos + calidad | 14.500 | 261.000 | 1,84% |
| Urbanización general complejo | 340.000 | 2,39% | |
| TOTAL PEM PROYECTO | 14.200.000 € | 100% | |
Presupuesto de Contrata y Total
| Presupuesto de Ejecución Material (PEM) | 14.200.000 € |
| + Gastos Generales (13% s/ PEM) | 1.846.000 € |
| + Beneficio Industrial (6% s/ PEM) | 852.000 € |
| Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC) | 16.898.000 € |
| + IGIC 7% (régimen fiscal Canarias) | 1.182.860 € |
| PRESUPUESTO TOTAL CON IGIC | 18.080.860 € |
PEM / Villa
789.000 €
(770k villa + 18.9k urb.gral.)
PEC / Villa
938.778 €
incluye GG + BI
€/m² Construido (PEM)
1.497 €
sobre 9.486 m² totales
Ratio Coste / Valor Venta
33,5%
PEC / 50,4 M€ ingresos
📌 Coherencia con el Plan Director de Nexus
Nexus estimó un coste de obra de 17 M€ (18 villas × 931.100 €/villa incl. gastos). Nuestro PEC de 16.898.000 € es plenamente coherente (-0,6% de desviación). La diferencia de ~102.000 € se explica porque el plan de Nexus incluía un 10% de "otros gastos" (84.100 €/villa = 1.513.800 € total) que en nuestro PEM ya se incorpora parcialmente en los capítulos de Seg. y Salud, Gestión de Residuos y Control de Calidad. El margen bruto promotor estimado por Nexus del 48,4% sigue plenamente viable con estos costes detallados.
Cronograma de Obra — 20 Meses
La obra se estructura en 2 fases de 9 villas con solapamiento de 4 meses entre fases para optimizar recursos y cash-flow. Los meses se cuentan desde el inicio de obra (tras obtención de licencia). Plazo total: 20 meses.
Fase 1 — Villas 1 a 9
Meses 1 a 12Viales, acometidas, excavación parcelas F1
Zapatas, vigas riostras, soleras, saneamiento
Pilares, forjados, cubierta — 1 villa cada 10 días
Fachada ventilada, tabiquería, empotrados
Suelos, pintura, carpintería, Gaggenau/Miele
Piscinas infinity, jardinería tropical, remates
Fase 2 — Villas 10 a 18
Meses 9 a 20 (solapa desde M9)Excavación mientras F1 termina acabados
Equipos reutilizados de F1
Mismo equipo estructurista que F1
Fachada, tabiquería, instalaciones empotradas
Acabados premium, equipamiento completo
Entrega total del complejo en mes 20
🎯 Hitos Clave
M1
Inicio de obra
Acta de replanteo
M6
Estructura F1 lista
9 villas en pie
M12
Entrega Fase 1
9 villas completas
M14
Estructura F2 lista
Todas las villas en pie
M20
Entrega total
18/18 villas listas
Necesidades de Recursos
👷 Recursos Humanos — Pico de obra
| Categoría | Fase 1 | Solape | Fase 2 |
|---|---|---|---|
| Jefe de obra | 1 | 1 | 1 |
| Encargados de obra | 1 | 2 | 1 |
| Of. estructura (ferralla + encofrado) | 8 | 12 | 8 |
| Of. albañilería | 10 | 16 | 10 |
| Electricistas | 6 | 10 | 6 |
| Fontaneros / climatización | 5 | 8 | 5 |
| Soladores / alicatadores | 6 | 10 | 6 |
| Pintores | 4 | 8 | 4 |
| Carpinteros / cristaleros | 4 | 6 | 4 |
| Instaladores piscinas | 4 | 4 | 4 |
| Jardineros / paisajistas | 4 | 6 | 4 |
| Peones / ayudantes | 12 | 20 | 12 |
| TOTAL PICO | 65 | 103 | 65 |
🚜 Maquinaria y Equipos
Fase de movimiento de tierras y cimentación:
- • 1 retroexcavadora mixta (JCB o similar)
- • 1 miniexcavadora para parcelas individuales
- • 2 camiones bañera (transporte de tierras)
- • 1 dumper articulado para interior parcela
- • Bomba de hormigón estacionaria o sobre camión
Fase de estructura:
- • 1 grúa torre (35-40 m pluma) — toda la obra
- • 1 grúa autopropulsada para montajes puntuales
- • Sistema de encofrado reutilizable (DOKA/PERI)
- • Vibrador de aguja + regla vibrante
Fase de acabados e instalaciones:
- • 2 plataformas elevadoras para fachada
- • Andamios tubulares perimetrales (18 villas)
- • Equipos de soldadura y corte
- • Herramientas especializadas (cizallas, dobladoras)
Instalaciones de obra:
- • Casetas de obra: dirección, vestuarios, almacén
- • Vallado perimetral completo del complejo
- • Señalización de seguridad en todas las parcelas
- • Punto limpio de gestión de residuos (RCD)
🤝 Subcontratas Especializadas Recomendadas
Estructura
Empresa especializada en HA con experiencia en villa unifamiliar. Mín. 5 obras similares en Canarias.
Piscinas infinity
Instalador certificado con portfolio de piscinas desbordantes. Garantía mínima 10 años.
Domótica KNX
Integrador KNX certificado. Programación centralizada para 18 villas con protocolo estándar.
Carpintería RPT
Fabricante/instalador de series premium (Cortizo COR-80, Schüco ASS). Vidrio bajo emisivo certificado.
Cocinas Gaggenau/Miele
Distribuidor oficial con servicio de diseño, suministro e instalación. Garantía de marca.
Paisajismo tropical
Empresa de jardinería canaria con experiencia en vegetación subtropical y riego eficiente.
Distribución del Presupuesto
Distribución PEM por Capítulo (1 villa)
Top 6 Capítulos por Importe
Cash-Flow de Certificación Mensual (20 meses)
Notas Técnicas y Condicionantes
📐 Hipótesis de cálculo
- 1. Ratio PEM villa: 770.000 € / 527 m² = 1.461 €/m² construido (interior + exterior ponderado). Para la parte interior: 2.000 €/m², exterior: ~350 €/m².
- 2. Calidades gama alta premium: Carpintería RPT, vidrios bajo emisivos, porcelánico gran formato, piscina infinity, domótica KNX, cocina Gaggenau/Miele, aerotermia.
- 3. Normativa: CTE (DB-SE, DB-SI, DB-SUA, DB-HE, DB-HS, DB-HR), EHE-08, RITE, ICT2, RD 105/2008 (gestión de residuos). NCSE-02 zona sísmica baja.
- 4. IGIC al 7%: Canarias — no aplica IVA peninsular.
- 5. Corrección insular: +15% sobre costes peninsulares por transporte marítimo y escasez de mano de obra especializada.
📌 Advertencias importantes
- 1. Presupuesto orientativo. El definitivo se obtendrá del proyecto de ejecución con mediciones reales.
- 2. No incluidos: suelo (9 M€), honorarios técnicos (~3-5% PEM), licencias (~5% PEM), seguros, gastos financieros, comercialización.
- 3. La discrepancia de superficie (8.560 m² catastral vs 9.486 m² documental) puede afectar al programa de 18 villas. Verificar antes de licitación.
- 4. Tolerancia de precios ±10% según ofertas reales y mercado de materiales.
- 5. Solicitar mínimo 3 ofertas de constructoras con experiencia en obra de lujo en Tenerife.
- 6. Posibles economías de escala (~3-5% descuento) por compra conjunta de 18 unidades iguales en carpintería, cocinas, piscinas y domótica.