Resumen Ejecutivo
El proyecto La Caleta 18 Villas consiste en el desarrollo de 18 villas de lujo independientes sobre una parcela de suelo urbano de 9.486 m² (ref. catastral 8516001CS2181N0001QG) en la Calle Arigue 8, La Caleta de Adeje, municipio de Adeje (Tenerife). La parcela está clasificada como suelo urbano, uso residencial turístico RT1-B, sin edificar.
Cada villa se diseña con una superficie construida de 527 m² (320 m² útiles + 207 m² de parcela ajardinada/exterior), con acabados de gama alta orientados al segmento de comprador internacional de alto poder adquisitivo (turismo residencial premium). El rango de precios del producto terminado en la zona de Adeje se sitúa entre 4.800 y 5.500 €/m² construido.
50,4 M€
Ingresos por ventas
18 × 2.800.000 € (conservador)
26 M€
Inversión total
9 M€ suelo + 17 M€ obra
24,4 M€
Beneficio bruto
Margen ~48,4%
✅ Conclusión del Director de Proyecto
El proyecto es ALTAMENTE VIABLE con un margen bruto del 48,4% y una ubicación premium en La Caleta de Adeje. Los principales activos son: (1) ubicación en la zona más cotizada de Tenerife Sur, (2) suelo urbano clasificado RT1-B sin restricciones aparentes, (3) demanda internacional sostenida de villas de lujo, (4) oferta limitada de obra nueva en La Caleta. Los condicionantes son: (1) confirmar edificabilidad y condiciones urbanísticas con Ayuntamiento de Adeje, (2) estudio geotécnico, (3) gestión de licencias.
Ficha del Proyecto
🏝️ Datos Generales
| Denominación | La Caleta 18 Villas |
| Tipología | 18 villas unifamiliares independientes de lujo |
| Ubicación | CL Arigue 8, La Caleta de Adeje |
| Municipio | Adeje (S.C. Tenerife) |
| Código Postal | 38670 |
| Ref. Catastral | 8516001CS2181N0001QG |
| Clasificación Suelo | Urbano · RT1-B |
| Uso Actual | Suelo sin edificar |
| Sup. Parcela (catastro) | 8.560 m² |
| Sup. Parcela (docum.) | 9.486 m² ⚠ discrepancia a verificar |
💰 Datos Económicos del Documento
| Precio del terreno | 9.000.000 € |
| Coste de obra est. | 17.000.000 € |
| Inversión total | 26.000.000 € |
| PV mín. por villa | 2.800.000 € |
| Ingresos totales | 50.400.000 € |
| Beneficio bruto | 24.400.000 € |
| Margen bruto | 48,4% |
| Rango precio zona | 4.800 – 5.500 €/m² construido |
| Coste por villa | 931.100 € (desglose detallado) |
| €/m² suelo | ~949 €/m² (sobre 9.486 m²) |
⚠️ Discrepancia de superficie detectada
La documentación del proyecto indica 9.486 m² de superficie parcelaria, pero la ficha catastral (Ref. 8516001CS2181N0001QG) registra 8.560 m². Diferencia de 926 m² (~10,8%). Esta discrepancia debe resolverse antes de avanzar: solicitar nota simple registral y medición topográfica profesional. Si la superficie real es 8.560 m², la densidad de 18 villas pasa de 527 m²/parcela a 475 m²/parcela — sigue siendo viable pero más ajustada.
Programa Funcional por Villa
📐 Superficies por Villa
| Concepto | m² |
|---|---|
| Superficie útil interior | 320 m² |
| Parcela exterior / jardín | 207 m² |
| Total por villa | 527 m² |
| × 18 villas | 9.486 m² |
💎 Perfil de Producto
🎯 Segmento
Comprador internacional de alto poder adquisitivo. Turismo residencial premium. Second-home o residencia permanente.
✨ Calidades Previstas
Gama alta: piscina privada, domótica, carpintería premium, cocina equipada, terrazas amplias, jardín privado, parking.
🏷️ Precio unitario
Mínimo conservador: 2.800.000 €/villa. Rango potencial: 2,8 M€ – 3,2 M€ según acabados y vista.
📍 Ubicación
La Caleta de Adeje — zona más exclusiva de Tenerife Sur. Golf, playa, gastronomía. Conexión TF-1 y aeropuerto TFS a 15 min.
Cuadro Financiero Preliminar
Desglose de Costes por Villa
| Concepto | €/villa |
|---|---|
| 320 m² útiles × 2.000 €/m² | 640.000 € |
| 207 m² parcela × 1.000 €/m² | 207.000 € |
| Subtotal construcción | 847.000 € |
| Otros gastos (10%) | 84.100 € |
| Total por villa | 931.100 € |
Cuadro Global del Proyecto
| 📈 Ingresos (18 × 2,8 M€) | 50.400.000 € |
| Terreno | 9.000.000 € |
| Construcción (18 × 931.100 €) | 16.759.800 € |
| 📤 Inversión total | 26.000.000 € |
| ✅ Beneficio bruto | 24.400.000 € |
| Margen bruto | 48,4% |
Distribución de la Inversión
Ingresos vs Costes
ℹ️ Nota sobre cifras
Las cifras provienen del documento del promotor (LaCaleta_18Villas_FINAL.docx). Se ha delegado a Finex (analista financiero) un estudio de viabilidad detallado con cash-flow, TIR, VAN y análisis de sensibilidad. A Buildero se le ha encargado un presupuesto PEM desglosado por capítulos. Los resultados de ambos agentes complementarán este plan director.
Cronograma Maestro
Plazo total estimado: 30-36 meses desde el inicio de la tramitación hasta la entrega completa de las 18 villas. El desarrollo se plantea en 2 fases de 9 villas cada una para optimizar cash-flow y reducir riesgo.
Due Diligence y Proyecto
Meses 1-6 📍 Estamos aquí• M1: Verificación catastral/registral, resolución discrepancia de superficie
• M1-2: Estudio geotécnico + topografía de precisión
• M2-4: Proyecto básico arquitectónico (18 villas + urbanización)
• M4-6: Proyecto de ejecución + visado colegial
• M3-6: Solicitud de licencia urbanística (Ayuntamiento de Adeje)
Licencia y Licitación
Meses 6-10• M6-10: Tramitación de licencia (Adeje típ. 4-6 meses)
• M7-9: Licitación de constructora + negociación contratos
• M8-10: Pre-comercialización (marketing, web, renders)
Obra — Fase 1 (9 Villas)
Meses 10-22• M10-12: Urbanización, movimiento de tierras, infraestructuras generales
• M12-15: Cimentación y estructura de las 9 primeras villas
• M15-20: Cerramientos, instalaciones, acabados
• M20-22: Piscinas, jardines, entrega Fase 1
Obra — Fase 2 (9 Villas)
Meses 18-30• M18-21: Cimentación y estructura (solapada con acabados Fase 1)
• M21-27: Cerramientos, instalaciones, acabados
• M27-30: Piscinas, jardines, entrega Fase 2
Entrega y Cierre
Meses 30-36• M30-32: Licencias de primera ocupación + escrituras obra nueva
• M32-34: Entrega de llaves últimas villas
• M34-36: Cierre contable, garantías, post-venta
📊 Diagrama de Gantt
Matriz de Riesgos
| Riesgo | Prob. | Impacto | Nivel | Mitigación |
|---|---|---|---|---|
| Discrepancia superficie (8.560 vs 9.486 m²) | Alta | Alto | Solicitar nota simple registral + medición topográfica ANTES de cerrar la compra. Si son 8.560 m², replantear densidad (18 villas con 475 m²/parcela) o reducir a 16 villas. | |
| Restricciones urbanísticas RT1-B | Media | Alto | Suelo RT1-B (residencial turístico). Verificar edificabilidad máxima, alturas, retranqueos y densidad permitida con PGO de Adeje. Consultar urbanismo antes de proyecto básico. | |
| Incremento costes construcción | Media | Medio | Villas de lujo con margen del 48% — tolerancia alta al incremento. Contratos a precio cerrado con revisión máx. +7%. Buffer del 10% ya incluido en 10% "otros gastos". | |
| Absorción comercial lenta | Baja | Medio | Mercado de lujo Costa Adeje muy activo. Desarrollo en 2 fases reduce riesgo. Iniciar pre-ventas en fase de proyecto con reserva del 10%. Marketing internacional (UK, Alemania, Benelux, Escandinavia). | |
| Geotécnico (zona costera volcánica) | Baja | Medio | La Caleta es terreno consolidado con abundante desarrollo previo. Estudio geotécnico obligatorio antes de proyecto de ejecución. | |
| Competencia (otros desarrollos premium) | Media | Bajo | Diferenciación por diseño arquitectónico exclusivo, eficiencia energética A, y servicios premium. La oferta de villas nuevas en La Caleta es muy escasa. |
Equipo Activado
Nexus
Director de Proyecto
En cursoValorex
Tasador Inmobiliario
🚀 DelegadoBuildero
Jefe de Obra
🚀 DelegadoArqon
Arquitecto
🚀 DelegadoFinex
Analista Financiero
🚀 DelegadoPróximos Pasos — Hoja de Ruta
Resolver discrepancia de superficie
Crítico · InmediatoSolicitar nota simple registral y medición topográfica profesional. Diferencia catastral: 8.560 m² vs documental: 9.486 m². Afecta directamente a la viabilidad de 18 villas.
Consulta urbanística Ayuntamiento de Adeje
Crítico · Semana 1Verificar edificabilidad, alturas permitidas, densidad, retranqueos y condiciones de la clasificación RT1-B. Confirmar que 18 villas son viables urbanísticamente.
Revisar informes de agentes delegados
Alta · En procesoValorex (tasación terreno + mercado), Buildero (presupuesto PEM), Arqon (análisis arquitectónico) y Finex (viabilidad económica) están generando sus informes. Consolidar resultados cuando estén listos.
Estudio geotécnico profesional
Media · Mes 1-2Encargar estudio geotécnico completo. Zona costera volcánica — necesario para dimensionar cimentaciones. Coste estimado: 8.000-12.000 € (parcela grande).
Negociación del terreno
Media · Mes 1-2Con los informes de Valorex y Finex, negociar el precio del terreno. El precio actual de 9 M€ (~949 €/m²) debe validarse contra comparables de la zona.