Indicadores Clave — Escenario Base
Datos de Valorex (tasación) · PEM Buildero · Plan Nexus · Análisis SM PropTech
Inversión
34,07 M€
Ventas
52,16 M€
Beneficio
18,09 M€
Margen
34,7%
TIR Anual
28,4%
VAN (10%)
+10,8 M€
Payback
28 meses
Break-Even
12 villas
Desglose de Ingresos por Venta
Valoración Valorex (VX-2026-LCV-001) · 5.500 €/m² construido · Rango 2,65 – 3,40 M€/villa
| Concepto | m² | €/m² | Precio/Villa | Uds. | Subtotal |
|---|---|---|---|---|---|
| 🏠 Interior habitable (4-5 dorm. en suite) | 320 | 7.050 € | 2.256.000 € | 18 | 40.608.000 € |
| 🏊 Exterior (jardín, piscina infinity, terrazas) | 207 | 3.102 € | 642.033 € | 18 | 11.556.600 € |
| 💰 INGRESOS TOTALES — 18 VILLAS | 2.898.033 €/villa | 18 | 52.164.600 € | ||
📉 Conservador
2.650.000 €/villa
5.028 €/m² · Total: 47.700.000 €
✅ Base (Valorex)
2.898.033 €/villa
5.500 €/m² · Total: 52.164.600 €
🚀 Optimista
3.400.000 €/villa
6.452 €/m² · Total: 61.200.000 €
Distribución del Valor por Villa
📋 Notas sobre precios
- Fuente: Informe Valorex VX-2026-LCV-001 — método de comparación con 6 testigos homogeneizados.
- €/m² zona: Villas premium Costa Adeje: 5.500-9.343 €/m² (V1-V5 Valorex). Se adopta 5.500 €/m² (conservador).
- Diferenciación por orientación: Villas 1ª línea vistas mar podrán alcanzar 3,2-3,5 M€; interiores ~2,65 M€.
- Tendencia mercado: +23% interanual en La Caleta (>100 m²). Demanda insatisfecha de obra nueva luxury.
- Compradores objetivo: HNWI internacionales (UK, DACH, Escandinavia) + nacionales alto patrimonio.
Cuadro de Inversión Total
PEM Buildero 14,2M€ · PEC 16,9M€ · Suelo 9M€ · IGIC 7% Canarias
| Concepto | Importe | % | Fuente |
|---|---|---|---|
| 🌍 Adquisición del Suelo | |||
| Compra terreno (8.560 m² × 1.050 €/m²) | 9.000.000 € | 26,4% | Valorex |
| ITP Canarias (6,5% sobre suelo) | 585.000 € | 1,7% | SM PropTech |
| Notaría + Registro suelo | 45.000 € | 0,1% | SM PropTech |
| 🏗️ Construcción (Buildero BD-2026-LCV-001) | |||
| PEM — 18 villas × 770.000 € | 13.860.000 € | 40,7% | Buildero |
| Urbanización general del complejo | 340.000 € | 1,0% | Buildero |
| Gastos Generales (13% PEM) | 1.846.000 € | 5,4% | Buildero |
| Beneficio Industrial (6% PEM) | 852.000 € | 2,5% | Buildero |
| IGIC 7% sobre PEC | 1.182.860 € | 3,5% | SM PropTech |
| 📐 Honorarios Profesionales (~10% PEM) | |||
| Arquitecto (proyecto + dirección obra) | 710.000 € | 2,1% | SM PropTech |
| Aparejador + dirección ejecución | 426.000 € | 1,3% | SM PropTech |
| Geotécnico + topografía + CSS + laboratorio + OCT | 284.000 € | 0,8% | SM PropTech |
| IGIC 7% sobre honorarios | 99.400 € | 0,3% | SM PropTech |
| 🏛️ Licencias, Tasas e Impuestos | |||
| ICIO (4% PEM) + tasa licencia urbanística Adeje | 610.000 € | 1,8% | Valorex |
| ⚖️ Seguros, Notarial y Registral | |||
| Seguro decenal LOE + RC + todo riesgo obra | 300.000 € | 0,9% | SM PropTech |
| Escritura obra nueva + DH + AJD | 250.000 € | 0,7% | SM PropTech |
| 📢 Comercialización (~4% s/ ventas) | |||
| Comisión agentes internacionales (3%) | 1.564.938 € | 4,6% | Valorex |
| Marketing premium (renders, virtual tours, dossier, ferias) | 521.646 € | 1,5% | SM PropTech |
| IGIC 7% sobre comercialización | 146.061 € | 0,4% | SM PropTech |
| 🏦 Gastos Financieros | |||
| Intereses préstamo promotor (Euríbor + 2,75% ≈ 5%) | 1.200.000 € | 3,5% | SM PropTech |
| Gastos formalización hipoteca + tasación bancaria | 250.000 € | 0,7% | SM PropTech |
| 💰 INVERSIÓN TOTAL DEL PROYECTO | 34.072.905 € | 100% | |
Distribución de la Inversión (34,07 M€)
Métricas de Inversión
Suelo + impuestos — 28,3%
Construcción PEC + IGIC — 53,1%
Honorarios + IGIC — 4,5%
Comercialización — 6,6%
Licencias — 1,8%
Financieros — 4,3%
Seguros/Notarial — 1,6%
Inversión/villa
1.893 k€
Inversión/m² constr.
3.593 €/m²
Cuenta de Resultados — 3 Escenarios
Misma estructura de costes fijos · Variación del precio de venta y velocidad de absorción
| Concepto | 📉 Pesimista 2.650.000 €/villa |
✅ Base 2.898.033 €/villa |
🚀 Optimista 3.400.000 €/villa |
|---|---|---|---|
| INGRESOS TOTALES | 47.700.000 € | 52.164.600 € | 61.200.000 € |
| €/m² medio construido | 5.028 | 5.500 | 6.452 |
| COSTES FIJOS | 31.707.260 € | 31.707.260 € | 31.707.260 € |
| Suelo+ITP+Not+Constr.+Honor.+Lic.+Seguros+Financ. | |||
| COSTES VARIABLES (4% ventas) | 1.908.000 € | 2.086.584 € | 2.448.000 € |
| IGIC COMERCIALIZACIÓN (7%) | 133.560 € | 146.061 € | 171.360 € |
| TOTAL COSTES | 33.748.820 € | 33.939.905 € | 34.326.620 € |
| BENEFICIO BRUTO PROMOTOR | 13.951.180 € | 18.224.695 € | 26.873.380 € |
📉 Pesimista
29,2%
Margen
41,3%
ROI
14,0 M€
Beneficio
✅ Base
34,9%
Margen
53,7%
ROI
18,2 M€
Beneficio
🚀 Optimista
43,9%
Margen
78,3%
ROI
26,9 M€
Beneficio
Estructura de Financiación Propuesta
Equity (40%) + Préstamo Promotor (40%) + Pre-ventas (20%)
Fondos Propios (Equity)
40% de la inversión
| Capital del promotor | 4.630.000 € |
| Co-inversores/Family Office | 5.000.000 € |
| Suelo como aportación | 4.000.000 € |
| Total Equity | 13.630.000 € |
| % sobre inversión | 40,0% |
Préstamo Promotor
40% — Hipotecario suelo + vuelo
| Importe máximo | 13.600.000 € |
| Tipo interés (Eur. + 2,75%) | 5,00% |
| Plazo total (obra+venta) | 36 meses |
| Carencia + amortiz. subrog. | 20m + 16m |
| Intereses estimados | 1.200.000 € |
| Total Préstamo | 13.600.000 € |
Pre-ventas sobre plano
20% — Arras + señales
| Villas pre-vendidas (8 de 18) | 8 uds. |
| Señal media (30% PV) | 869.410 € |
| Ingreso pre-ventas F1 | 4.347.050 € |
| Ingreso pre-ventas F2 | 2.521.230 € |
| Total Pre-ventas | 6.868.280 € |
| % sobre inversión | 20,2% |
Resumen de Financiación
13,6 M€
Equity (40%)
13,6 M€
Préstamo (40%)
6,9 M€
Pre-ventas (20%)
133,7%
ROE s/ Equity
1,45 M€
Coste Financiero
La estructura 40/40/20 reduce la exposición máxima del promotor. Con pre-ventas del 44% de las villas (8 de 18), el apalancamiento real baja al 34%.
Cash-Flow del Proyecto por Fases
M0-M6: pre-inversión · M1-M12: Fase 1 (9 villas) · M9-M20: Fase 2 (9 villas) · M12-M36: ventas
| Periodo | Fase | Costes | Equity/Prést. | Pre-ventas | Entregas | CF Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| M0 | Compra suelo + ITP + notaría + proyecto | −11.155.000 | +9.630.000 | — | — | −1.525.000 |
| M1-M3 | Licencia + inicio obra F1 (urbaniz., cim.) | −3.420.000 | +2.400.000 | +1.738.820 | — | −806.180 |
| M4-M6 | F1: estructura + cerramientos | −3.800.000 | +3.200.000 | +869.410 | — | −536.770 |
| M7-M9 | F1: instalaciones + acabados · F2 inicio | −4.100.000 | +3.500.000 | +1.738.820 | — | +602.050 |
| M10-M12 | F1: entrega 9 villas · F2: estructura | −4.200.000 | +3.200.000 | +869.410 | +8.694.100 | +9.165.560 |
| M13-M16 | F2: instalaciones + acabados | −3.800.000 | +1.300.000 | +1.651.820 | +5.796.066 | +14.113.446 |
| M17-M20 | F2: piscinas + jardines + entrega 9 villas | −2.400.000 | — | — | +11.592.133 | +23.305.579 |
| M21-M28 | Ventas restantes (4 villas) + últimas entregas | −1.197.905 | — | — | +9.576.321 | +31.683.995 |
| M28 | Cancelación préstamo promotor | −13.600.000 | — | — | — | +18.083.995 |
| CF NETO FINAL DEL PROMOTOR | Beneficio líquido tras cancelación deuda | +18.084 k€ | ||||
📈 Cash-Flow Acumulado del Proyecto (Escenario Base)
📊 Hipótesis del Cash-Flow
- M0: Compra suelo (9M) + ITP (585k) + not. (45k) + honorarios iniciales (1,52M) = 11,15M. Cubierto con equity inicial (9,63M).
- M1-M12: Obra Fase 1 financiada con disposiciones del préstamo + pre-ventas (5 villas vendidas sobre plano).
- M9-M20: Obra Fase 2 solapada. Ventas F1 generan cash para cubrir F2.
- Pre-ventas: 8 de 18 villas (44%) con señal del 30% durante construcción.
- Ritmo absorción: 9 villas en F1 (M12-M16) + 5 en F2 (M17-M24) + 4 restantes (M24-M28).
⚠️ Puntos Críticos
- Necesidad máxima de caja: ~1,5M€ en M0 (gap entre compra suelo y primera disposición del préstamo).
- Break-even de caja: M9 — con las pre-ventas F1 y disposiciones, el CF acumulado se vuelve positivo.
- Período medio venta lujo: 193 días (E&V Tenerife). 8 meses de absorción por villa premium.
- Riesgo liquidez: BAJO si se captan 5+ pre-ventas antes de M6. El mercado +23% YoY lo respalda.
TIR, VAN y Payback
Tasa de descuento: 10% anual (prima riesgo proyecto luxury) · Periodo: 36 meses
TIR del Proyecto
28,4%
Tasa Interna de Retorno (anualizada)
Cálculo: Flujos trimestrales del promotor M0 a M36. TIR trimestral ≈ 6,45% → anualizada (1,0645)⁴−1 = 28,4%
Criterio: TIR (28,4%) > Tasa descuento (10%) → ALTAMENTE VIABLE ✅
VAN al 10%
+10.830 k€
Valor Actual Neto
Cálculo: Descuento flujos trimestrales al 2,41%/trimestre. Suma flujos descontados M0 a M36.
Criterio: VAN >> 0 → El proyecto genera valor muy por encima de la rentabilidad exigida ✅
Payback
28 meses
Recuperación total inversión
Cálculo: Momento en que CF acumulado del promotor supera la inversión inicial de equity (13,6M€) tras cancelar el préstamo.
Break-even operativo: M12 (con entrega Fase 1). Break-even total: M28 (con cancelación deuda).
TIR por Escenario
ROE — Rentabilidad sobre Equity
Pesimista
102,4%
13,95M / 13,63M
Base ✅
133,7%
18,22M / 13,63M
Optimista
197,2%
26,87M / 13,63M
Break-Even: 12 de 18 villas (67%). Con un precio medio de 2.898k€, se necesitan 11,7 ventas para cubrir los 34,07M€ de inversión → 12 villas. Margen de seguridad: 6 villas (33%).
Análisis de Sensibilidad
Costes construcción ±15% · Precio venta ±20% · Impacto sobre beneficio bruto
Matriz de Sensibilidad — Beneficio Bruto (M€)
| Costes ↓ \ Ventas → | −20% | −10% | Base | +10% | +20% |
|---|---|---|---|---|---|
| −15% Costes | +10,9 | +16,1 | +20,9 | +26,1 | +31,0 |
| Base Costes | +8,2 | +13,0 | +18,2 ✅ | +23,4 | +28,7 |
| +15% Costes | +5,5 | +10,3 | +15,5 | +20,7 | +26,0 |
Sensibilidad al Precio de Venta (costes fijos)
Beneficio por Escenario
🔍 Interpretación
- Fortaleza excepcional: TODOS los escenarios de la matriz son positivos. Incluso con costes +15% Y ventas −20%, el beneficio es +5,5 M€.
- Variable más sensible: Precio de venta. Cada ±10% de variación impacta ~5,2 M€ en el beneficio.
- Costes +15%: Con ventas base, el beneficio baja a 15,5M€ — sigue siendo excepcional (margen 29,7%).
- Zona de peligro real: Solo se entra en pérdidas si ventas caen −35% Y costes suben +20% simultáneamente — escenario extremo irreal.
- Mercado favorable: +23% interanual en La Caleta y stock de obra nueva casi inexistente en el segmento villa luxury.
Fiscalidad en Canarias — RIC y ZEC
Régimen Económico y Fiscal de Canarias · Ventajas para promotoras inmobiliarias
RIC — Reserva para Inversiones en Canarias
Art. 27 Ley 19/1994
¿Qué es?
Permite reducir la base imponible del IS hasta el 90% de los beneficios no distribuidos, siempre que se materialicen en activos aptos dentro de un plazo de 3 años (máx. 4 con planificación).
Aplicación a este proyecto
- Beneficio base: 18,2 M€ → dotación RIC posible hasta 16,4 M€ (90%)
- IS Canarias: 4% (tipo reducido) sobre los 1,82 M€ restantes = ~73.000 € de IS
- Sin RIC: 25% IS general → ~4.556.000 € de impuesto
- Ahorro fiscal inmediato: ~4.483.000 € (diferimiento, no exención)
⚠️ Condiciones clave
- Materializar la RIC en activos fijos nuevos (terreno nuevo, obra nueva, maquinaria) en 3-4 años
- Los activos deben mantenerse 5 años (inmuebles) o 3 años (bienes muebles)
- El beneficio que se destina a RIC NO se puede distribuir como dividendo
- Estrategia óptima: Reinvertir los 16,4M€ del beneficio RIC en el siguiente proyecto inmobiliario
ZEC — Zona Especial Canaria
Título V Ley 19/1994
¿Qué es?
Zona de baja tributación. Las entidades ZEC tributan al 4% en el IS (vs. 25% general) sobre los primeros 1.800.000 € de base imponible, incrementable en 500k€ por empleo creado.
⚠️ Aplicabilidad a este proyecto
- Actividad inmobiliaria de promoción: generalmente NO incluida en la lista de actividades ZEC admitidas (CNAE grupo 68 excluido)
- Excepción posible: Si la sociedad promotora también presta servicios de gestión inmobiliaria, alquiler turístico o consultoría, parte de la actividad podría acogerse
- Requisito empleo: Mínimo 5 empleados (Tenerife) a tiempo completo
- Inversión mínima: 100.000 € en activos fijos dentro de los 2 primeros años
- Recomendación: Consultar con asesor fiscal ZEC acreditado. La promoción pura tiene encaje limitado, pero una estructura de holding + operadora podría optimizar.
Otras ventajas fiscales Canarias
- IGIC 7% vs IVA 21% peninsular = ahorro ~14 pp sobre costes de construcción → ~2.370.000 € de ahorro respecto a un proyecto equivalente peninsular
- No AEAT: Administración Tributaria Canaria propia
- DIC (Deducción Inversiones Canarias): hasta 25% sobre inversiones en activos fijos nuevos
- Bonificación producción bienes corporales: 50% cuota IS para beneficios de producción en Canarias
- ITP reducido: 6,5% (vs. 6-10% en Península según CCAA)
📊 Impacto Fiscal Estimado — Escenario Base
| Escenario Fiscal | Base Imponible | Tipo IS | Cuota IS | Beneficio Neto |
|---|---|---|---|---|
| Sin optimización fiscal | 18.224.695 € | 25% | 4.556.174 € | 13.668.521 € |
| Con RIC (90% dotación) | 1.822.470 € | 4% + 25% | ~528.000 € | 17.696.695 € |
| Ahorro fiscal con RIC | 4.028.174 € | (*) Diferimiento, no exención | ||
(*) La RIC difiere el pago del IS. Los 16,4M€ dotados deben materializarse en activos aptos en 3-4 años. Si se reinvierten en un nuevo proyecto inmobiliario en Canarias, el ciclo se renueva. Consultar con asesor fiscal acreditado para la planificación óptima.
Dictamen Financiero
PROYECTO ALTAMENTE VIABLE — GO
La Caleta 18 Villas presenta un perfil financiero excepcional: beneficio bruto de 18,2 M€ (margen 34,7%), TIR del 28,4%, VAN de +10,8 M€ al 10%, payback en 28 meses y ROE del 133,7%. Incluso en el escenario más pesimista (−20% ventas, +15% costes), el proyecto genera beneficio positivo de 5,5 M€. Con optimización fiscal RIC, el beneficio neto puede superar los 17,7 M€.
1. Cifras Clave
Inversión
34,07 M€
Ingresos
52,16 M€
Beneficio
18,22 M€
Beneficio/Villa
1.012 k€
2. Ventajas Competitivas del Proyecto
- Ubicación prime: La Caleta es la zona más exclusiva de Tenerife Sur, 800m de Playa del Duque
- Oferta escasa: Prácticamente cero stock de villas de obra nueva luxury en La Caleta
- Demanda internacional: HNWI de UK, DACH, Escandinavia con presupuesto >2,5M€
- Mercado alcista: +23% interanual en La Caleta (>100m²) — tendencia sostenida
- IGIC vs IVA: 7% vs 21% = ahorro ~2,37M€ respecto a equivalente peninsular
- RIC: Diferimiento IS del 90% del beneficio = ~4M€ ahorro fiscal a corto plazo
3. Riesgos y Mitigación
⚠️ Ritmo de absorción (MEDIO)
18 villas luxury en 28 meses = ~7,7 ventas/año. Mitigación: Red de agentes internacionales (E&V, Sotheby's, Christie's). 193 días de absorción media en Tenerife (E&V). Pre-ventas sobre plano desde M3.
⚠️ Sobrecoste construcción (MEDIO-BAJO)
PEM a 770k/villa ya incluye calidades ultra-premium. +15% = 2,1M€ extra. Mitigación: Contrato llave en mano con constructora de referencia. Buildero ya valida costes detallados por 18 capítulos.
⚠️ Discrepancia superficie (BAJO)
926 m² de diferencia catastro vs doc. Mitigación: Topografía + nota simple registral antes de compra. Si 8.560m² reales → sigue viable (475m²/villa parcela).
⚠️ Licencia urbanística (BAJO)
Suelo urbano RT1-B favorable. Mitigación: Consulta urbanística previa + equipo técnico experimentado en Adeje. Estimar 6-9 meses de tramitación.
4. Recomendación Final
GO ✅ PROCEDER con el proyecto si: (1) Verificación topográfica confirma superficie ≥8.560 m², (2) Consulta urbanística confirma edificabilidad para 18 villas, (3) PEC cerrado con constructora ≤19 M€, (4) Pre-ventas de ≥5 villas antes de M6, (5) Financiación aprobada al ≤5,5%. El proyecto La Caleta 18 Villas es una oportunidad excepcional de desarrollo luxury en el mercado de mayor crecimiento de Canarias, con márgenes superiores al 34% y un colchón de seguridad de 6 villas sobre el break-even.