Resumen Ejecutivo
18
Viviendas
1
Local Comercial
18
Garajes incl.
18
Trasteros incl.
3,79M
Facturación PVP
18 m
Plazo absorción
🎯 Objetivo Comercial
El presente plan comercial define la estrategia de venta del Proyecto Guargacho 1, un edificio plurifamiliar de obra nueva en San Miguel de Abona (Tenerife Sur). Se establecen precios individualizados para las 18 viviendas y 1 local comercial, con garaje y trastero vinculados a cada vivienda. La estrategia contempla un posicionamiento competitivo respecto a la oferta de obra nueva en la zona, con precios alineados a la tasación de Valorex (2.965 €/m² medio ponderado) y ajustados por planta, superficie y orientación. El objetivo es alcanzar una absorción del 80% en 18 meses desde el inicio de la comercialización, coincidiendo con las fases de obra.
Estrategia de Precios por Tipología
Precios de venta al público (PVP) definidos a partir de la tasación de mercado, con ajustes por planta (+3% P2, base P1, −2% PB), orientación (+2% sur, −1% norte) y superficie real de cada unidad. Incluyen plaza de garaje y trastero vinculados. IGIC 7% no incluido en los precios.
Tipología A
1 Dormitorio
| Superficie | 45 — 52 m² constr. |
| €/m² base | 3.100 €/m² |
| Rango PVP | 135.000 — 169.000 € |
| Precio medio | 151.750 € |
Target: primer comprador, pareja joven, inversor alquiler turístico
Tipología B
2 Dormitorios
| Superficie | 60 — 70 m² constr. |
| €/m² base | 2.950 €/m² |
| Rango PVP | 172.000 — 217.000 € |
| Precio medio | 192.250 € |
Target: familia pequeña, residencia principal, teletrabajadores
Tipología C
3 Dormitorios
| Superficie | 88 — 102 m² constr. |
| €/m² base | 2.800 €/m² |
| Rango PVP | 239.000 — 300.000 € |
| Precio medio | 266.300 € |
Target: familia, mejora de vivienda, comprador internacional
Local Comercial
| Superficie | ~95 m² construidos |
| €/m² | 1.370 €/m² |
| PVP | 130.000 € |
Planta baja, acceso directo desde calle. Uso: comercio, hostelería, oficina
Anejos Vinculados (incluidos en PVP)
| Garaje | 18 plazas · ~12 m² c/u · valor imputado 15.000 € |
| Trastero | 18 trasteros · ~5 m² c/u · valor imputado 5.000 € |
| Total anejos | 18 × 20.000 € = 360.000 € |
Cada vivienda incluye 1 garaje + 1 trastero vinculados. No se venden por separado.
📐 Factores de Ajuste del Precio
🏢 Por Planta
🧭 Por Orientación
📏 Por Superficie
Precio proporcional al m² construido de cada unidad. Las viviendas de mayor superficie aplican un €/m² ligeramente inferior (efecto escala), reflejado en los 2.800 €/m² de los 3 dormitorios frente a los 3.100 €/m² de los 1 dormitorio.
Comparativa de Mercado — Obra Nueva
Principales promociones de obra nueva en venta en San Miguel de Abona y zonas colindantes (2025-2026). Datos obtenidos de portales inmobiliarios y webs de promotoras.
| Promoción | Ubicación | Tipo | Desde | Hasta | €/m² | Estado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Edificio Novomar | Las Galletas | 2-3 dorm. | 360.000 € | 485.000 € | 3.600 € | En venta |
| Residencial Tarajal | San Miguel | Dúplex 3D | 556.763 € | 612.000 € | 3.500 € | Preventa |
| Hermitage Golf | Golf del Sur | 2-3 dorm. | 322.200 € | 414.000 € | 3.350 € | En venta |
| Residencial Las Chafiras | Las Chafiras | 1-2 dorm. | 155.000 € | 230.000 € | 2.650 € | Casi agotada |
| Edif. Costa del Silencio | Costa Silencio | 1-3 dorm. | 195.000 € | 380.000 € | 3.450 € | En venta |
| Guargacho 1 (nuestro) | Guargacho | 1-3 dorm. | 135.000 € | 300.000 € | 2.965 € | Lanzamiento |
Posicionamiento de Precios (€/m²)
💡 Ventaja Competitiva
Precio más competitivo
2.965 €/m² medio — un 12-18% por debajo de las promociones costeras equivalentes
Garaje y trastero incluidos
Muchas promociones los venden aparte (15.000-25.000 € extra)
Ubicación estratégica
TF-1 a 3 min, aeropuerto a 10 min, costa a 5 min — mejor ratio precio/accesibilidad
Ticket de entrada desde 135.000 €
Los 1 dormitorio permiten acceso a inversores y primer comprador con menor presupuesto
Calidades superiores
Aerotermia, fachada ventilada, carpintería RPT, certificación energética B — premium vs competencia
Lista de Precios — 18 Viviendas + Local
Precios de venta al público (PVP) individualizados por unidad. Cada vivienda incluye 1 plaza de garaje + 1 trastero vinculados. IGIC 7% no incluido. Precios válidos en fase de lanzamiento (sujetos a revisión al avance de obra).
| Viv. | Planta | Tipo | Dorm. | m² constr. | Orient. | €/m² | PVP Viv. | Garaje | Trastero | PVP Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PB-1 | PB | A1 | 1 | 46 | Sur | 3.087 | 142.000 € | incl. | incl. | 142.000 € |
| PB-2 | PB | A2 | 1 | 48 | Norte | 2.813 | 135.000 € | incl. | incl. | 135.000 € |
| PB-3 | PB | B1 | 2 | 62 | Sur | 2.935 | 182.000 € | incl. | incl. | 182.000 € |
| PB-4 | PB | B2 | 2 | 65 | Norte | 2.646 | 172.000 € | incl. | incl. | 172.000 € |
| PB-5 | PB | C1 | 3 | 90 | Sur | 2.789 | 251.000 € | incl. | incl. | 251.000 € |
| PB-6 | PB | C2 | 3 | 95 | Oeste | 2.516 | 239.000 € | incl. | incl. | 239.000 € |
| 1A | P1 | A1 | 1 | 46 | Sur | 3.239 | 149.000 € | incl. | incl. | 149.000 € |
| 1B | P1 | A2 | 1 | 50 | Este | 3.040 | 152.000 € | incl. | incl. | 152.000 € |
| 1C | P1 | B1 | 2 | 64 | Sur | 3.047 | 195.000 € | incl. | incl. | 195.000 € |
| 1D | P1 | B2 | 2 | 68 | Oeste | 2.809 | 191.000 € | incl. | incl. | 191.000 € |
| 1E | P1 | C1 | 3 | 92 | Sur | 2.880 | 265.000 € | incl. | incl. | 265.000 € |
| 1F | P1 | C2 | 3 | 98 | Norte | 2.633 | 258.000 € | incl. | incl. | 258.000 € |
| 2A | P2 | A1 | 1 | 45 | Sur | 3.378 | 152.000 € | incl. | incl. | 152.000 € |
| 2B | P2 | A2 | 1 | 52 | Oeste | 3.250 | 169.000 € | incl. | incl. | 169.000 € |
| 2C | P2 | B1 | 2 | 60 | Sur | 3.250 | 195.000 € | incl. | incl. | 195.000 € |
| 2D | P2 | B2 | 2 | 70 | Este | 3.100 | 217.000 € | incl. | incl. | 217.000 € |
| 2E | P2 | C1 | 3 | 88 | Sur | 3.068 | 270.000 € | incl. | incl. | 270.000 € |
| 2F | P2 | C2 | 3 | 102 | Suroeste | 2.941 | 300.000 € | incl. | incl. | 300.000 € |
| LOCAL | PB | LC | — | 95 | Calle | 1.368 | 130.000 € | N/A | N/A | 130.000 € |
| TOTAL FACTURACIÓN PVP (19 unidades) | 3.662.000 € | — | — | 3.792.000 € | ||||||
* La columna "PVP Viv." refleja el valor imputable a la vivienda. El "PVP Total" coincide, ya que garaje (15.000 €) y trastero (5.000 €) están vinculados e incluidos. Precios redondeados al millar más próximo.
Distribución de Ingresos por Tipología
Estructura de Comisiones
🏢 Agencia Inmobiliaria Principal
| Comisión estándar | 4% sobre PVP |
| Comisión venta directa promotor | 0% (sin intermediario) |
| Importe máx. por unidad (3D P2) | 12.000 € |
| Importe mín. por unidad (1D PB) | 5.400 € |
| Presupuesto máx. comisiones agencia | 151.680 € |
4% × 3.792.000 € = 151.680 €. Se aplica solo en ventas gestionadas por la agencia.
🤝 Colaboradores Externos (APIs, MLS)
| Comisión API compartida | 5% total (2,5% + 2,5%) |
| Agencia captadora | 2,5% |
| Agencia vendedora | 2,5% |
| Prescriptor particular | 1% (bonus referido) |
| Presupuesto máx. colaboradores | 189.600 € |
5% × 3.792.000 € = 189.600 €. Se aplica cuando interviene un segundo agente (API/MLS).
Escenario de Comisiones según Canal de Venta
| Canal | % Comisión | Uds. estimadas | Facturación est. | Coste comisiones |
|---|---|---|---|---|
| Venta directa promotor | 0% | 5 | 1.000.000 € | 0 € |
| Agencia exclusiva | 4% | 8 | 1.700.000 € | 68.000 € |
| Colaboración API/MLS | 5% | 5 | 920.000 € | 46.000 € |
| Prescriptores | 1% | 1 | 172.000 € | 1.720 € |
| TOTAL ESTIMADO | 19 | 3.792.000 € | 115.720 € | |
| % medio sobre facturación | 3,05% | |||
Incentivos de Venta
Reserva Anticipada
−3%
Descuento del 3% sobre PVP para las primeras 6 reservas formalizadas antes del inicio de obra. Ahorro de 4.050 € a 9.000 € según vivienda.
Condición: reserva + contrato de arras en 30 días
Pago al Contado
−2%
Descuento del 2% adicional para compradores que paguen el 100% del precio antes de escritura. Acumulable con early bird (hasta −5% total).
Condición: 100% depositado antes de escritura
Compra Múltiple
−4%
Descuento especial del 4% por 2+ unidades adquiridas por el mismo comprador/inversor. Ideal para inversores que buscan rentabilidad por alquiler.
Condición: firma simultánea de ambas unidades
Formas de Pago
Reserva
6.000 €
A la firma de la reserva. Importe fijo descontable del precio total. Documento privado de reserva con vigencia 30 días para formalizar arras.
Contrato de Arras
10% del PVP
A la firma del contrato de arras penitenciales (incluye reserva). Plazo 30 días desde la reserva. Arras confirmatorias según art. 1.454 CC.
Aplazamientos durante Obra
20% del PVP
Pagos trimestrales durante la ejecución de la obra (estimada 18 meses). Ejemplo: 4 plazos trimestrales de 5% cada uno. Cuentas avaladas por entidad bancaria conforme Ley 38/1999.
Escritura Pública
70% restante
A la firma de escritura pública ante notario. Puede financiarse vía hipoteca (subrogación al préstamo promotor o hipoteca individual del comprador).
📝 Ejemplo: Vivienda 2 dormitorios · PVP 195.000 €
Reserva
6.000 €
Arras (10% − reserva)
13.500 €
Obra (4 × 5%)
39.000 €
Escritura (70%)
136.500 €
Financiación Hipotecaria
Se prevé la colaboración con entidades bancarias para ofrecer condiciones preferentes a los compradores. El promotor negociará con al menos 2 entidades para asegurar las mejores condiciones de subrogación.
| Entidad | % Financiación | Tipo interés | Plazo máx. | Comisión apertura | Nota |
|---|---|---|---|---|---|
| CaixaBank | Hasta 80% | Euríbor + 0,90% | 30 años | 0,50% | Líder en Canarias |
| Banco Santander | Hasta 80% | Euríbor + 0,85% | 30 años | Sin comisión | Subrogación promotor |
| BBVA | Hasta 80% | Euríbor + 0,99% | 30 años | 0,50% | Tipo fijo disponible |
| Cajamar / Bankinter | Hasta 70% | Mixto 2,50% (2a) + E+1,10% | 25 años | 0,25% | Alternativa mixta |
📊 Simulación Hipoteca Tipo
| Vivienda 2D | 195.000 € |
| Financiación (80%) | 156.000 € |
| Plazo | 30 años |
| Tipo (Euríbor 2,5% + 0,90%) | 3,40% |
| Cuota mensual estimada | ~691 €/mes |
🇮🇨 Fiscalidad Canarias (IGIC)
| IGIC obra nueva | 7% |
| AJD (Actos Jurídicos) | 0,4% |
| Notaría + Registro | ~2.500 € |
| Gestoría | ~800 € |
| Total gastos compra (viv. 195k) | ~17.680 € (~9%) |
Ritmo de Ventas y Absorción
Hipótesis de Absorción
| Unidades totales | 19 (18 viv. + 1 local) |
| Ritmo medio zona (ON) | 1,2 uds./mes |
| Ritmo estimado Guargacho 1 | 1,0 — 1,5 uds./mes |
| Plazo absorción 80% | 12 — 15 meses |
| Plazo absorción 100% | 15 — 18 meses |
| Escenario adoptado | 18 meses (conservador) |
Curva de Absorción Estimada
📋 Factores que Impulsan la Absorción
- ✅ Escasez de obra nueva en el sur de Tenerife — oferta limitada
- ✅ Tendencia alcista sostenida (+12,3% YoY)
- ✅ Precios competitivos vs zona costera
- ✅ Demanda internacional (nórdicos, británicos, alemanes)
- ✅ Garaje+trastero incluidos — mayor valor percibido
- ✅ Ticket de entrada accesible (desde 135.000 €)
Calendario Comercial vs Fases de Obra
| Fase | Período | Obra | Acción Comercial | Ventas obj. | % Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| Pre-comercialización | Meses 1-3 | Licencia + mov. tierras | Landing page, dossier, redes, early bird | 4 uds. | 21% |
| Lanzamiento | Meses 4-6 | Cimentación + estructura | Open day, portales (Idealista, Fotocasa), MLS | 5 uds. | 47% |
| Crucero | Meses 7-12 | Cerramientos + inst. | Visitas a obra, renders actualizados, prensa | 6 uds. | 79% |
| Cierre | Meses 13-18 | Acabados + entrega | Visitas a pisos terminados, últimas unidades | 4 uds. | 100% |
Waterfall de Ingresos (facturación acumulada)
Objetivos de Venta por Trimestre
| Trimestre | Período | Ventas obj. | Acumulado | Facturación trim. | Fact. acumulada | % Completado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 | Meses 1-3 | 4 | 4 | 668.000 € | 668.000 € | 21% |
| T2 | Meses 4-6 | 5 | 9 | 1.003.000 € | 1.671.000 € | 47% |
| T3 | Meses 7-9 | 3 | 12 | 612.000 € | 2.283.000 € | 63% |
| T4 | Meses 10-12 | 3 | 15 | 597.000 € | 2.880.000 € | 79% |
| T5 | Meses 13-15 | 2 | 17 | 512.000 € | 3.392.000 € | 89% |
| T6 | Meses 16-18 | 2 | 19 | 400.000 € | 3.792.000 € | 100% |
Facturación Total
3.792.000 €
Comisiones estimadas
115.720 €
3,05% medio
Ingreso neto promotor
3.676.280 €
tras comisiones
Ticket medio
199.579 €
por unidad (19 uds.)
⚠️ Aviso Legal
Este informe comercial tiene carácter orientativo y no constituye oferta vinculante. Los precios indicados son precios de salida y pueden ser modificados por el promotor sin previo aviso. El IGIC (7%) y los gastos de escrituración no están incluidos. Las condiciones hipotecarias son estimaciones basadas en el mercado actual y están sujetas a la aprobación de las entidades financieras. Los plazos de absorción son proyecciones basadas en datos de mercado y no constituyen garantía de venta. Los datos de comparables proceden de portales inmobiliarios (precios de oferta) con fecha marzo 2026. Consulte con la tasación de Valorex (VX-2026-GUA-001) para la valoración profesional del proyecto.