Estado urbanístico
Viable
Legex concluye viabilidad urbanística en suelo urbano consolidado y acceso directo a licencia, pero con datos internos a corregir.
Unificar ficha previaResumen ejecutivo
Qué hay, qué falta y cuál es la ruta correcta
Incidencia documental detectada: el informe jurídico previo de Legex habla de 12 viviendas / PB+3 / solar 460 m², mientras que el proyecto arquitectónico, la tasación, el PSS y la tarea T04 trabajan con 18 viviendas / PB+2 + sótano / 1.789 m². Para no generar un expediente incoherente, antes de licencia debe unificarse la ficha base del proyecto.
Primer hito crítico
Licencia de obra
Proyecto de ejecución consistente, geotécnico válido, designaciones y autoliquidaciones municipales correctamente planteadas.
BloqueantePaquete admin. orientativo
125k–175k €
Orden de magnitud conjunta de ICIO, tasa urbanística, vía pública, libros, control documental, primera ocupación, notaría/registro y AJD.
Estimación 2026Ruta total
24–32 meses
Desde cierre del expediente de licencia hasta primera ocupación, obra nueva terminada, división horizontal y alta catastral.
Con solapes posiblesCriterio Gestex
Al tratarse de un edificio con sótano, uso residencial colectivo y varias fincas futuras, la tramitación debe plantearse en tres capas: pre-obra (licencia, proyecto coherente, geotécnico, designaciones y fiscalidad), ejecución (replanteo, PSS, apertura de centro de trabajo, libros, residuos, calidad, ocupación de vía pública) y post-obra (CFO, primera ocupación/habitabilidad, escrituras, división horizontal, Catastro y Registro).
El expediente es administrativamente más claro que una promoción en suelo rústico, pero presenta un riesgo de coherencia documental: si no se corrige ya la contradicción 12/18 viviendas, el Ayuntamiento, la notaría y el Registro pueden obligar a rehacer piezas clave.
La mejor estrategia es cerrar una ficha matriz única antes de presentar licencia: número de viviendas, superficies, altura, referencia catastral, PEM/PEC, geotécnico, agentes intervinientes y cronograma.
Base documental usada
- • Proyecto PDF: edificio de viviendas y local en TF-652, PB+2 + sótano.
- • Informe de arquitectura: 18 viviendas, 18 garajes, 18 trasteros, 1.789 m² totales.
- • Plan de Seguridad y Salud: obra 18–24 meses, mismas magnitudes y fases de obra.
- • Tasación Valorex: valor total 3.847.225 €, absorción comercial y mix tipológico.
- • Informe jurídico Legex: viabilidad urbanística, pero con discrepancia de 12 viviendas / PB+3.
Checklist cronológico
Trámites necesarios de principio a fin
1. Pre-obra
Fase crítica1. Ficha única del proyecto.
Unificar 18 viviendas / PB+2+sótano / superficies / promotor / técnicos / referencia catastral.
2. Informe geotécnico.
Imprescindible al existir sótano y cimentación enterrada. Si hay informe antiguo, verificar vigencia y adecuación.
3. Proyecto de ejecución cerrado.
Con memoria, pliego, presupuesto, planos, DB-SI/SUA/HE/HR, estructura, instalaciones y residuos.
4. Licencia urbanística de obra mayor.
Presentación en Ayuntamiento de San Miguel de Abona con autoliquidación de tasa urbanística e ICIO.
5. Designaciones.
Dirección de obra, dirección de ejecución, coordinador de seguridad, OCT/decenal si aplica y contratista.
2. Inicio y ejecución
Antes de arrancar6. Acta de replanteo e inicio.
Debe dejar constancia del arranque efectivo y del estado del solar.
7. Plan de Seguridad y Salud aprobado.
Adaptado al contratista adjudicatario y aprobado por la coordinación antes del acceso a obra.
8. Apertura de centro de trabajo.
Comunicación a la autoridad laboral canaria por parte del contratista.
9. Ocupación de vía pública.
Si hay vallado, contenedor, acopio, andamio, grúa o afección al dominio público.
10. Libros y control documental.
Libro de órdenes, incidencias, subcontratación, calidad, residuos y certificaciones.
3. Cierre y comercialización
Salida registral11. Certificado final de obra.
Suscrito por DO y DEO, con anexos y documentación final de instalaciones.
12. Primera ocupación / habitabilidad.
Vía municipal de licencia o declaración responsable según ordenanza/procedimiento vigente.
13. Obra nueva terminada y división horizontal.
Escritura notarial con libro del edificio, seguro decenal si procede y cuadro de superficies definitivo.
14. Alta en Catastro.
Declaración catastral de la obra nueva y de cada entidad independiente.
15. Registro + ventas.
Inscripción de obra nueva/división horizontal, preparación de escrituras y repercusión fiscal a compradores.
Documentación por trámite
Qué pedir y qué entregar en cada paso
Paquete de licencia
- • Instancia municipal y acreditación del promotor.
- • Proyecto básico/de ejecución coherente con la ficha final del edificio.
- • Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud.
- • Estudio de gestión de residuos.
- • Informe geotécnico.
- • Hojas de dirección facultativa y coordinación.
- • Presupuesto / PEM / mediciones y autoliquidaciones.
- • Justificación urbanística actualizada conforme a ordenación vigente.
Paquete de cierre
- • Certificado final de obra y acta final.
- • Boletines y legalizaciones de instalaciones.
- • Libro del edificio, manuales y garantías.
- • Certificados de eficiencia energética finales.
- • Justificación de residuos y control de calidad.
- • Documento municipal de primera ocupación/habitabilidad.
- • Escritura de obra nueva terminada y división horizontal.
- • Declaración catastral y liquidación AJD correspondiente.
Tasas e impuestos
Hipótesis económica administrativa para San Miguel de Abona
| Concepto | Criterio | Estimación operativa |
|---|---|---|
| Base técnica adoptada | Se toma el coste de construcción usado por Valorex: 1.250 €/m² × 1.789 m² | 2.236.250 € |
| ICIO | Ordenanza OF14 vigente desde 30/06/2025. Para caja preventiva se aplica hipótesis conservadora del 4% | 89.450 € |
| Tasa licencia urbanística | Ordenanza OF4 vigente desde 30/06/2025. Sin acceso automático al articulado completo, reservar 0,8–1,0% sobre base | 17.890–22.363 € |
| Ocupación vía pública | Depende de tiempo real de valla, contenedor, andamio, acopio y/o grúa | 2.000–8.000 € |
| AJD obra nueva / división horizontal | Estimación prudente 0,75–1,00% según configuración y base escriturable | 15.000–30.000 € |
| Notaría + Registro | Obra nueva terminada + división horizontal + inscripciones | 8.000–18.000 € |
| Catastro | Trámite administrativo; el coste principal es de gestión/documentación | 500–2.000 € |
Nota metodológica: la tarea pedía buscar tasas municipales y se ha confirmado la existencia de las ordenanzas OF4 (licencias urbanísticas) y OF14 (ICIO) vigentes en la sede de San Miguel de Abona desde el 30/06/2025. Al no poder extraer automáticamente el articulado completo del BOP 78/2025 desde la sede, se formula una estimación prudente de tesorería que debe validarse con autoliquidación real antes de presentar expediente.
Distribución del paquete administrativo
Rango bajo
~132.840 €
Rango alto
~169.813 €
No incluido
Coste total de obra, honorarios completos de proyecto, financiación, comercialización e IGIC de compraventas.
IGIC ventas
Se repercute al comprador en la primera entrega; afecta a comercialización, no a la tasa de licencia.
Organigrama administrativo
Quién interviene en cada tramo del expediente
Promotor
Cabecera del expediente
↓
Ayuntamiento
Licencia de obra mayor, vía pública, primera ocupación, liquidaciones y control urbanístico.
Arquitecto + aparejador
Proyecto, DO/DEO, CFO, libro del edificio y cierre técnico.
Coordinación S+S + contratista
PSS, apertura de centro de trabajo, libros y ejecución segura.
Notaría + Registro + Catastro
Obra nueva terminada, división horizontal, inscripción y altas catastrales.
Asesoría fiscal
ICIO, AJD, autoliquidaciones, soporte de escrituras y fiscalidad final.
Calendario
Trámites alineados con el cronograma de obra
M-4 a M0
Pre-lanzamiento administrativo
Unificación de ficha, geotécnico, proyecto, presupuesto base, validación jurídica y presentación de licencia.
M0 a M6/8
Resolución de licencia y arranque
Pago de ICIO/tasa, designaciones, PSS, apertura de centro de trabajo, replanteo, vallado y posibles permisos de vía pública.
M1 a M24
Ejecución de obra
Según PSS: excavación y sótano, cimentación, estructura, cerramientos, instalaciones y acabados. Control documental continuo.
M20 a M26
Cierre técnico y primera ocupación
CFO, libro del edificio, legalizaciones, primera ocupación/habitabilidad y regularización municipal final.
M22 a M32
Salida notarial y registral
Obra nueva terminada, división horizontal, Catastro, AJD, Registro y preparación de escrituras de compraventa.
Alineación con fases de obra del PSS
Licencia + arranqueM-4 → M2
Excavación y cimentación sótanoM1 → M4
EstructuraM4 → M9
Cerramientos + instalacionesM8 → M18
Acabados + legalizacionesM16 → M24
Primera ocupación + registroM22 → M32
Recomendación: iniciar la preparación de primera ocupación, libro del edificio y escritura de obra nueva no al final, sino desde el mes 16, cuando instalaciones y acabados ya permiten consolidar documentación final.
Tabla resumen
Matriz completa de trámites, organismos, plazos y costes
| Trámite | Organismo | Documentos clave | Plazo orientativo | Coste | Responsable |
|---|---|---|---|---|---|
| Unificación ficha base | Promotor / equipo técnico | Programa, superficies, alturas, catastro, agentes | 1–2 semanas | Interno | Nexus + Gestex + técnicos |
| Geotécnico | Laboratorio / geotecnia | Campaña, conclusiones y recomendaciones de cimentación | 2–4 semanas | 3.000–8.000 € | Geoex + DO |
| Licencia de obra mayor | Ayto. San Miguel de Abona | Proyecto, S+S, residuos, geotécnico, instancia | 4–8 meses | 17.890–22.363 € + ICIO | Promotor + Gestex |
| ICIO | Ayto. San Miguel de Abona | Autoliquidación municipal | Con licencia | 89.450 € | Promotor |
| Acta de replanteo e inicio | Dirección facultativa | Acta firmada e implantación | Antes de obra | 0–500 € | DO + DEO + contratista |
| PSS aprobado | CSS / contratista | Plan adaptado, firmas, aceptación | Antes de obra | 1.500–3.500 € | Segurex + contratista |
| Apertura centro de trabajo | Gobierno de Canarias | Comunicación laboral, datos de obra y PSS | Antes de obra | 0–300 € | Contratista |
| Ocupación vía pública | Ayuntamiento | Solicitud, croquis, seguro, plazos | 1–4 semanas | 2.000–8.000 € | Contratista + Gestex |
| Libros de obra | DO / CSS / contratista | Órdenes, incidencias, subcontratación | Durante toda la obra | 200–600 € | DF + CSS + contratista |
| Control de calidad / residuos | Laboratorio / gestor autorizado | Ensayos, albaranes, certificados | Durante la obra | 8.000–20.000 € | Buildero + DO |
| Certificado final de obra | DO / DEO | CFO, anexos, final de instalaciones | 1–3 semanas | 1.000–3.000 € | DF |
| Primera ocupación / habitabilidad | Ayuntamiento | CFO, libro, boletines, fin de obra | 1–3 meses | 1.000–3.000 € | Gestex + promotor |
| Obra nueva terminada | Notaría | Título, CFO, seguro, libro del edificio | 1–2 semanas | 3.000–7.000 € | Notarex + promotor |
| División horizontal | Notaría / Registro | Cuotas, superficies, anejos, planos | 2–6 semanas | 5.000–10.000 € | Notarex + Gestex |
| Alta catastral de unidades | Catastro | Declaración, escritura, planos, coordenadas si procede | 1–3 meses | 500–2.000 € | Gestex |
| AJD + Registro | ATC / Registro | Modelo tributario + escritura inscrita | 2–8 semanas | 23.000–48.000 € | Asesoría + notaría |
Riesgos administrativos a vigilar
- • Presentar licencia con números de vivienda/superficies que no coincidan entre informes.
- • Tratar el geotécnico como documento accesorio cuando, con sótano, es nuclear.
- • Dejar PSS y apertura de centro para el último día.
- • No prever vía pública hasta que la obra ya necesita contenedor o grúa.
- • Esperar al final para preparar la división horizontal y el alta catastral.
Siguiente movimiento recomendado
- 1. Emitir una ficha maestra del proyecto firmada internamente con el programa correcto.
- 2. Verificar referencia/s catastral/es y titularidad actual.
- 3. Confirmar geotécnico válido y base de PEM/PEC para autoliquidación.
- 4. Pedir pre-chequeo municipal o preparar entrada directa con expediente cerrado.
- 5. Diseñar desde ya el esquema registral de los 18 anejos y cuotas de división horizontal.