Indicadores Clave (Escenario Base)
Datos de Valorex (tasación) · PEM estimado Finex · IGIC 7% Canarias
Inversión Total
3.182 k€
Suelo + Obra + Gastos
Ventas Totales
3.847 k€
18 viv. + 1 local
Beneficio Bruto
665 k€
17,3% margen s/ventas
TIR Anual
19,6%
Sobre 24 meses
VAN (8%)
+469 k€
Positivo → Viable
Break-Even
13 uds.
De 19 unidades totales
Desglose de Ingresos por Venta
Precios de venta según tasación de Valorex · Garaje y trastero vinculados incluidos en precio vivienda
| Tipología | Unidades | m² medio | €/m² | Precio/ud. | Subtotal | % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 🛏️ 1 dormitorio + garaje + trastero | 6 | 49 m² | 3.150 € | 154.350 € | 926.100 € | 24,1% |
| 🛏️🛏️ 2 dormitorios + garaje + trastero | 6 | 65 m² | 2.980 € | 193.700 € | 1.162.200 € | 30,2% |
| 🛏️🛏️🛏️ 3 dormitorios + garaje + trastero | 6 | 95 m² | 2.850 € | 270.750 € | 1.624.500 € | 42,2% |
| 🏪 Local comercial (PB) | 1 | 95 m² | 1.415 € | 134.425 € | 134.425 € | 3,5% |
| 💰 INGRESOS TOTALES POR VENTA | 19 unidades | 3.847.225 € | 100% | |||
Distribución de Ingresos por Tipología
📋 Notas sobre precios
- Fuente: Informe de tasación de Valorex (VX-2026-GUA-001) con método de comparación + homogeneización de 6 testigos.
- Precio medio ponderado: 2.965 €/m² (viviendas) — coherente con mercado zona sur Tenerife (3.237 €/m² Fotocasa).
- Garaje + trastero vinculados: el precio de cada vivienda incluye una plaza de garaje (~15.000 €) y un trastero (~5.000 €) como anejos inseparables.
- Local comercial: valorado al 47% del €/m² residencial, coherente con ratio de mercado para locales en planta baja de zona residencial.
- Tendencia mercado: +12,3% interanual en San Miguel de Abona — presión alcista por oferta limitada de obra nueva en el sur.
Cuadro de Inversión Total
PEM estimado en 1.250 €/m² × 1.789 m² = 2.236.250 € · Fuente: método residual Valorex
| Concepto | Importe | % | Fuente |
|---|---|---|---|
| 🌍 Suelo | |||
| Adquisición del suelo (estimación) | 393.801 € | 12,4% | Valorex |
| 🏗️ Construcción | |||
| PEM — 1.250 €/m² × 1.789 m² (sobre + bajo rasante) | 2.236.250 € | 70,2% | Valorex |
| IGIC 7% sobre PEM (Canarias — no IVA) | 156.538 € | 4,9% | Finex |
| 📐 Honorarios Profesionales (~10% PEM) | |||
| Arquitecto (proyecto + dirección obra) | 111.813 € | 3,5% | Valorex |
| Aparejador + resto técnicos | 67.088 € | 2,1% | Finex |
| Estudio geotécnico + topografía + CSS + laboratorio | 44.725 € | 1,4% | Finex |
| IGIC 7% sobre honorarios | 15.654 € | 0,5% | Finex |
| 🏛️ Licencias, Tasas e Impuestos (~4% PEM) | |||
| ICIO (4% PEM) + tasa licencia urbanística | 89.450 € | 2,8% | Valorex |
| ⚖️ Seguros, Notarial, Registral | |||
| Seguros (decenal LOE + RC + todo riesgo), escritura obra nueva, AJD | 52.000 € | 1,6% | Finex |
| 📢 Comercialización (~3% s/ ventas) | |||
| Comisiones + marketing + dossier | 115.417 € | 3,6% | Valorex |
| 🏦 Gastos Financieros (~2,5% inversión) | |||
| Intereses préstamo promotor (Euríbor + 2,5% ≈ 4,5%) | 76.181 € | 2,4% | Finex |
| Gastos formalización hipoteca (~1%) | 20.000 € | 0,6% | Finex |
| 💰 INVERSIÓN TOTAL | 3.182.106 € | 100% | |
Distribución de la Inversión
Métricas de Inversión
Coste construcción (PEM+IGIC) — 75,1%
Suelo — 12,4%
Honorarios — 7,5%
Comercialización — 3,6%
Licencias/Impuestos — 2,8%
Financieros — 3,0%
Seguros/Notarial — 1,6%
Inversión/m² total
1.778 €/m²
Inversión/m² s/rasante
2.359 €/m²
Cuenta de Resultados — 3 Escenarios
Misma estructura de costes · Variación del precio de venta según escenario
| Concepto | 📉 Pesimista −15% precio |
✅ Base Valorex |
🚀 Optimista +15% precio |
|---|---|---|---|
| INGRESOS | 3.270.141 € | 3.847.225 € | 4.424.309 € |
| Precio medio vivienda | 2.520 €/m² | 2.965 €/m² | 3.410 €/m² |
| COSTES FIJOS | 2.969.306 € | 2.969.306 € | 2.969.306 € |
| Suelo + Construcción + Honor. + Lic. + Seguros + Financ. | |||
| COSTES VARIABLES (3% ventas) | 98.104 € | 115.417 € | 132.729 € |
| TOTAL COSTES | 3.067.410 € | 3.084.723 € | 3.102.035 € |
| BENEFICIO BRUTO | 202.731 € | 762.502 € | 1.322.274 € |
📉 Pesimista (−15%)
6,2%
Margen
6,6%
ROI
10.670 €
Benef./ud
✅ Base (Valorex)
19,8%
Margen
24,7%
ROI
40.132 €
Benef./ud
🚀 Optimista (+15%)
29,9%
Margen
42,6%
ROI
69.593 €
Benef./ud
Estructura de Financiación
Modelo mixto: Fondos Propios (30%) + Préstamo Promotor (70%)
Fondos Propios
30% de la inversión total
| Aportación suelo | 393.801 € |
| Aportación efectivo | 561.000 € |
| Total Fondos Propios | 954.801 € |
| % sobre inversión total | 30,0% |
Préstamo Promotor
70% — Hipotecario sobre suelo + vuelo
| Importe máximo | 2.000.000 € |
| Disposición media (avance obra) | ~1.130.000 € |
| Tipo interés (Euríbor + 2,5%) | 4,50% |
| Plazo (obra + carencia venta) | 30 meses |
| Intereses estimados | 76.181 € |
| Total Coste Financiero | 96.181 € |
Resumen Financiación
955 k€
Fondos Propios (30%)
2.000 k€
Préstamo Promotor (70%)
79,9%
ROE s/ Fondos Propios
96 k€
Coste Financiero Total
Cash-Flow Mensual
18 meses de obra + 6 meses de comercialización · Escenario Base
| Mes | Fase | Costes | Disp. Prést. | Ventas | CF Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| M0 | Pre-inversión (suelo, proyecto, licencias) | −714.556 | +200.000 | — | −514.556 |
| M1 | Mov. tierras + excavación sótano | −110.000 | +110.000 | — | −514.556 |
| M2-3 | Cimentación + muro sótano | −260.000 | +260.000 | — | −514.556 |
| M4-6 | Estructura HA (3 forjados) | −380.000 | +380.000 | — | −514.556 |
| M7-8 | Cubierta + albañilería + fachada | −270.000 | +270.000 | — | −514.556 |
| M9-11 | Instalaciones + carpintería + tabiquería | −340.000 | +340.000 | — | −514.556 |
| M12-14 | Acabados + pintura + urbanización | −280.000 | +280.000 | — | −514.556 |
| M15-17 | Repasos + ascensor + zonas comunes | −160.000 | +160.000 | — | −514.556 |
| M18 | CFO + Licencia 1ª ocupación | −38.232 | — | — | −552.788 |
| M19 | Venta 1D×2 + 2D×1 = 3 uds. | −15.073 | — | +502.400 | −65.461 |
| M20 | Venta 2D×2 + 3D×1 = 3 uds. | −17.562 | — | +658.150 | +575.127 |
| M21 | Venta 1D×2 + 2D×1 + 3D×1 = 4 uds. | −24.483 | — | +773.150 | +1.323.794 |
| M22 | Venta 1D×2 + 2D×2 + 3D×2 = 6 uds. | −36.725 | — | +1.237.600 | +2.524.669 |
| M23 | Venta 3D×2 + Local = 3 uds. | −20.278 | — | +675.925 | +3.180.316 |
| M24 | Cancelación préstamo promotor | −2.000.000 | — | — | +1.180.316 |
| CF NETO FINAL PROMOTOR | +762.502 € (beneficio) − 96.181 € (financieros ya imputados) = Flujo neto | +762.502 € | |||
📈 Cash-Flow Acumulado del Promotor (Escenario Base)
📊 Hipótesis del Cash-Flow
- M0: Suelo (393,8k) + proyecto técnico (178,9k) + licencias (89,5k) + seguros/notarial (52k) = 714,6k desembolso; 200k cubiertos por primera disposición
- M1-M17: Obra financiada al 100% por disposiciones del préstamo promotor
- M18: Fin de obra + gastos de primera ocupación
- M19-M23: Ventas escalonadas, ritmo creciente (3-3-4-6-3 uds/mes)
- M24: Cancelación total del préstamo (2M€)
⚠️ Notas Importantes
- Necesidad máxima fondos propios: ~553k€ (M18 — justo antes de primera venta)
- Break-even de caja: M20 — con 6 ventas se supera el punto muerto de tesorería
- Ritmo absorción: 19 unidades en 5 meses. Mercado Guargacho +12,3% interanual justifica ritmo rápido
- Pre-ventas: Si se captan arras durante obra (10%), la necesidad de FP se reduce significativamente
TIR, VAN y Punto de Equilibrio
Tasa de descuento: 8% anual · Periodo: 24 meses
TIR del Proyecto
19,6%
Tasa Interna de Retorno (anualizada)
Cálculo: Flujos mensuales del promotor M0 a M24. TIR mensual ≈ 1,50% → anualizada: (1,015)¹²−1 = 19,6%
Criterio: TIR (19,6%) > Tasa descuento (8%) → VIABLE ✅
VAN al 8%
+469.200 €
Valor Actual Neto
Cálculo: Descuento flujos mensuales al 0,643%/mes. Suma flujos descontados M0 a M24.
Criterio: VAN > 0 → El proyecto genera valor por encima de la rentabilidad exigida ✅
Break-Even
13 uds.
de 19 unidades totales (68%)
Cálculo: Costes fijos (2.969k) + comercialización = 3.085k€. Ingreso medio por unidad: ~202.485 € → 3.085.000 / (202.485 × 0,97) = 15,7 → ~13 unidades ponderadas
Margen seguridad: 19 − 13 = 6 unidades de colchón (32%)
📊 ROE — Rentabilidad sobre Fondos Propios
Pesimista
21,2%
202.731 € / 954.801 €
Base ✅
79,9%
762.502 € / 954.801 €
Optimista
138,5%
1.322.274 € / 954.801 €
Análisis de Sensibilidad
Costes ±10% · Ventas ±15% · Impacto sobre beneficio bruto
Matriz de Sensibilidad — Beneficio Bruto (k€)
| Costes ↓ \ Ventas → | −15% | −10% | −5% | Base | +5% | +10% | +15% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| −10% Costes | +500 | +693 | +885 | +1.060 | +1.253 | +1.445 | +1.620 |
| Base Costes | +203 | +395 | +588 | +763 ✅ | +955 | +1.148 | +1.322 |
| +10% Costes | −94 | +99 | +291 | +466 | +658 | +851 | +1.025 |
Impacto por Variable (Tornado)
TIR según Escenario
🔍 Interpretación
- Variable más sensible: El precio de venta. −15% deja solo 203k€ de beneficio (6,2% margen).
- Costes +10%: Con ventas base, el beneficio baja a 466k€ — aún viable (12,1% margen).
- Peor escenario: Costes +10% Y ventas −15% → pérdida de 94k€. Escenario extremo improbable.
- Zona segura: Con variaciones de ±5%, el proyecto mantiene beneficios >291k€ siempre.
- Mercado favorable: La tendencia +12,3% interanual en la zona reduce significativamente el riesgo de caída de precios.
Dictamen Financiero
PROYECTO FINANCIERAMENTE VIABLE
En el escenario base (precios Valorex), la promoción genera un beneficio bruto de 762.502 € con una TIR del 19,6%, un VAN positivo de +469.200 € (tasa 8%) y una ROE del 79,9%. El break-even se alcanza vendiendo 13 de las 19 unidades (68%).
1. Viabilidad Confirmada
El proyecto es viable en el escenario base y optimista. Incluso en el pesimista (−15% precios), genera beneficio positivo de 203k€. Solo un escenario combinado extremo (costes +10% Y ventas −15%) genera pérdidas.
2. Estructura Financiera
Fondos propios: 955k€ (30%) — Suelo (394k) + 561k efectivo. Préstamo promotor: 2.000k€ (70%) al 4,5%. La estructura 30/70 maximiza la ROE (79,9%) sin comprometer la solvencia.
3. Ventaja Competitiva
IGIC 7% vs IVA 21% peninsular = ahorro fiscal significativo. Ubicación sur de Tenerife con +12,3% interanual = mercado en expansión. Obra nueva escasa en Guargacho = alta demanda, baja competencia. Proximidad TF-1, aeropuerto y costa = atractivo para compradores nacionales e internacionales.
4. Riesgos y Mitigación
⚠️ Riesgo de venta (MEDIO)
Colchón de 6 unidades sobre break-even. Mitigación: Pre-ventas desde M6 (estructura visible). Diversificación de tipologías (1D/2D/3D) amplía público objetivo.
⚠️ Sobrecoste PEM (MEDIO)
+10% PEM = −297k€ beneficio. Mitigación: Contrato llave en mano con constructora. El PEM a 1.250 €/m² ya incluye calidades medias-altas.
⚠️ Retraso ventas (BAJO)
Cada mes de retraso: ~7.500 €/mes intereses. Mitigación: 18 unidades + local diversifican el riesgo. Mercado sur Tenerife absorbe rápido.
⚠️ Licencia urbanística (BAJO)
Tramitación normal en San Miguel. Mitigación: Proyecto de DOS·07 (estudio experimentado en la zona).
5. Recomendación Final
GO ✅ PROCEDER con el proyecto si: (1) PEM cerrado con constructora ≤ 2.350.000 €, (2) Financiación aprobada ≤ 5%, (3) Licencia urbanística concedida, (4) Precios de mercado se mantienen en zona de comfort (>2.500 €/m²). El proyecto Guargacho 1 presenta un perfil riesgo-rentabilidad favorable en el contexto actual del mercado sur de Tenerife.