Resumen Ejecutivo
Alcance de la Auditoría
Se han revisado 21 informes HTML generados por 20 agentes especializados del sistema IA, cubriendo las 5 fases del desarrollo inmobiliario: Diseño, Obra, Comercialización, Gestión y Marketing. El proyecto consiste en un edificio plurifamiliar de 18 viviendas + 1 local comercial en Guargacho, San Miguel de Abona, Tenerife.
Datos Maestros del Proyecto
| Promotor | Eric Gavalda Fernandez |
| Arquitectura | DOS 07 Arquitectura y Diseño, S.L. |
| Colegiados | I. Galván (1967) · D. Montesino (1726 COAC) |
| Ubicación | Ctra. General TF-652, Guargacho, CP 38639 |
| Configuración | PB + 2 plantas + sótano garaje |
| Unidades | 18 viviendas + 1 local (~95 m²) |
| Parcela | 399,18 m² |
| Sup. construida total | ~1.789 m² (sótano incluido) |
| Sobre rasante | ~1.349 m² |
Valoración
3.847 k€
PEM Obra
1.539 k€
€/m² medio
2.965
Mercado YoY
+12,3%
IGIC
7%
Plazo obra
18-20 m
Mapa de Cobertura por Agente
Cobertura estimada de cada agente IA respecto a lo que haría un profesional humano equivalente. Las barras muestran el porcentaje de trabajo profesional que el agente puede cubrir de forma autónoma.
| Agente | Rol | Informe | Cob. | Barra | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| Arqon | Arquitecto | informe-arquitectura.html | 85% | ✓ OK | |
| Trazex | Delineante CAD | esquemas-planta.html | 85% | ⚠ Alerta | |
| Decox | Interiorista | propuesta-interiorismo.html | 75% | ✓ OK | |
| Verdex | Paisajista | diseno-paisajistico.html | 75% | ✓ OK | |
| Topex | Topógrafo | analisis-topografico.html | 75% | ✓ OK | |
| Civex | Ing. Estructuras | informe-estructural.html | 70% | ✓ OK | |
| Indux | Ing. Industrial | informe-instalaciones.html | 70% | ✓ OK | |
| Geoex | Geotécnico | estudio-geotecnico.html | 45% | ⚠ Parcial | |
| Buildero | Jefe de Obra | presupuesto-obra.html | 80% | ✓ OK | |
| Segurex | Seguridad y Salud | plan-seguridad-salud.html | 40% | ⚠ Parcial | |
| Valorex | Tasador | informe-tasacion.html | 90% | ✓ OK | |
| Nexus | Director Proyecto | analisis-proyecto.html | 75% | ✓ OK | |
| Finex | Analista Financiero | estudio-financiero.html | 85% | ✓ OK | |
| Legex | Abogado Urbanista | informe-juridico.html | 70% | ✓ OK | |
| Gestex | Gestor Administrativo | tramites-administrativos.html | 30% | ⚠ Bajo | |
| Notarex | Asesor Notarial | modelo-contrato.html | 35% | ⚠ Bajo | |
| Vendex | Marketing | plan-marketing.html + dossier | 85% | ✓ OK | |
| Renderex | Renderista 3D | moodboard-referencias.html | 90% | ✓ OK | |
| Fotex | Fotógrafo | plan-fotografico.html | 85% | ✓ OK | |
| Dealex | Agente Comercial | informe-comisiones.html | 70% | ✓ OK |
Cobertura por Agente (% sobre profesional humano)
Matriz de Coherencia Inter-Agentes
Verificación cruzada de datos clave que comparten múltiples agentes. Se evalúa si cada dato es consistente (🟢), presenta desviación menor (🟡) o tiene una discrepancia crítica (🔴) entre informes.
| Dato verificado | Arqon | Trazex | Buildero | Valorex | Finex | Vendex | Dealex | Nexus | Veredicto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| N.º viviendas | 🔴 Discrepancia | ||||||||
| Sup. total construida | 🟡 Menor | ||||||||
| Valoración total (€) | — | — | — | 🔴 Discrepancia | |||||
| Tipologías (6+6+6) | 🔴 Discrepancia | ||||||||
| PEM presupuesto | — | — | — | 🟢 Consistente | |||||
| Parcela (399,18 m²) | 🟢 Consistente | ||||||||
| Configuración PB+2+S | 🟢 Consistente | ||||||||
| IGIC 7% | — | — | — | 🟢 Consistente | |||||
| €/m² medio (2.965) | — | — | — | — | 🟢 Consistente | ||||
| Nombre comercial | — | — | — | — | — | — | 🟢 Consistente | ||
| Plazo obra (meses) | — | — | — | — | 🟢 Consistente |
Discrepancias Detectadas
N.º de viviendas: 9 vs 18
CRÍTICATrazex (esquemas-planta.html) indica «9 Viviendas» en el hero y 797,51 m² computables. Sin embargo, todos los demás agentes (Arqon, Valorex, Finex, Vendex, Dealex, Nexus, Buildero, Segurex, Indux…) coinciden en 18 viviendas y ~1.789 m² construidos totales.
Trazex dice:
- • 9 Viviendas
- • 797,51 m² computables
- • Sótano: 395,52 m²
Resto del equipo dice:
- • 18 viviendas (6×1D + 6×2D + 6×3D)
- • ~1.789 m² construidos totales
- • ~1.349 m² sobre rasante
📋 Diagnóstico: Trazex parece haber tomado datos de una versión anterior del proyecto o de una sola planta tipo (9 viviendas = 3 por planta × 3 plantas de PB+2, que no cuadra). Es posible que se refiera a 9 tipologías únicas (3 en PB + 3 en P1 + 3 en P2) y haya confundido «tipologías» con «unidades».
✅ Acción requerida: Regenerar el informe de Trazex con el dato correcto de 18 viviendas. Verificar que los planos SVG representen las 18 unidades.
Valoración: €2.847.000 vs €3.847.225
CRÍTICAEl fichero de tarea (task_T20_AUDITEX.txt) menciona una tasación de €2.847.000. Sin embargo, los informes de Valorex, Finex, Notarex y Vendex convergen en un valor base de ~€3.847.225 sumando todas las tipologías con garaje y trastero.
Task log dice:
Tasación: €2.847.000
Informes documentados:
- • Valorex: ~€3.847.225 (por tipologías)
- • Dealex: €3.792.000 objetivo
- • Vendex: €3,85 M referencia
📋 Diagnóstico: La cifra de €2.847.000 puede corresponder a un dato parcial (solo viviendas sin anejos), un error de transcripción, o una valoración por otro método. Los agentes comerciales y financieros trabajan con la cifra más alta, que incluye garajes, trasteros y local.
✅ Acción requerida: Confirmar con Valorex cuál es la valoración oficial. Adoptar una cifra única para todo el proyecto. Esta auditoría adopta €3.847.225 como referencia documentada.
Superficie computable: 797 m² vs ~1.349 m²
MENORTrazex indica 797,51 m² computables. Arqon y el resto mencionan ~1.349 m² sobre rasante. La diferencia puede deberse a que Trazex reporta superficie computable urbanística (excluye zonas comunes, escaleras, ascensor) mientras que el resto reporta superficie construida total. No es necesariamente un error, pero la terminología debe unificarse para evitar confusión.
Precio desde: discrepancia en precio mínimo
MENORVendex (dossier comercial) indica «Desde 159.900 €» como precio de lanzamiento. Dealex trabaja con una tabla de precios por unidad donde el mínimo para 1D ronda los €159.900. Finex utiliza una base media de €2.965/m². Las cifras son compatibles entre sí pero el «desde» debe verificarse con la tabla final de precios para que el material comercial no prometa un precio que luego no se sostenga.
Scoring por Agente
Cada informe se evalúa en 4 dimensiones: Completitud (¿cubre todo lo esperado?), Coherencia (¿coincide con otros agentes?), Calidad técnica (¿terminología y cálculos correctos?) y Presentación (¿formato profesional y legible?). Escala 1-10.
| Agente | Complet. | Coher. | Técnica | Present. | Media | Nota |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arqon | 9 | 9 | 8 | 9 | 8,8 | A |
| Trazex | 7 | 4 | 7 | 9 | 6,8 | C |
| Decox | 8 | 8 | 7 | 9 | 8,0 | B |
| Verdex | 8 | 8 | 7 | 9 | 8,0 | B |
| Topex | 8 | 8 | 8 | 8 | 8,0 | B |
| Civex | 8 | 8 | 7 | 8 | 7,8 | B |
| Indux | 9 | 8 | 8 | 9 | 8,5 | A |
| Geoex | 6 | 7 | 6 | 8 | 6,8 | C |
| Buildero | 9 | 9 | 8 | 9 | 8,8 | A |
| Segurex | 6 | 7 | 6 | 8 | 6,8 | C |
| Valorex | 9 | 9 | 9 | 9 | 9,0 | A+ |
| Nexus | 8 | 8 | 8 | 9 | 8,3 | A |
| Finex | 9 | 9 | 9 | 9 | 9,0 | A+ |
| Legex | 8 | 8 | 8 | 8 | 8,0 | B |
| Gestex | 5 | 7 | 5 | 7 | 6,0 | D |
| Notarex | 6 | 7 | 6 | 8 | 6,8 | C |
| Vendex | 9 | 8 | 8 | 10 | 8,8 | A |
| Renderex | 8 | 8 | 7 | 9 | 8,0 | B |
| Fotex | 8 | 8 | 7 | 9 | 8,0 | B |
| Dealex | 8 | 8 | 8 | 9 | 8,3 | A |
Distribución de Puntuaciones
Mapa de Riesgos Cruzados
Riesgos identificados cruzando información de múltiples agentes. Se valoran por impacto (económico/temporal) y probabilidad.
R1 · Geotécnico sin validar
Geoex advierte explícitamente que su informe es un pre-estudio (45% cobertura) basado en datos IGME y que requiere un estudio geotécnico de campo con sondeos SPT/DPSH. Sin este estudio, la cimentación propuesta por Civex carece de soporte real.
R2 · Licencia urbanística pendiente
Legex y Gestex confirman que la licencia de obra mayor no ha sido concedida y que depende de la aprobación del PGOU de San Miguel de Abona. El retraso en la licencia arrastra todo el cronograma: obra, financiación, comercialización.
R3 · Sótano en terreno volcánico
Topex confirma sustrato basáltico y Geoex advierte de posible manto freático somero y coladas basálticas que dificultan la excavación. El sótano de ~440 m² podría requerir martillo hidráulico pesado, encareciendo el PEM un 10-15%.
R4 · Comercialización prematura
Vendex y Dealex diseñan un plan de lanzamiento agresivo (9-14 meses), pero sin licencia de obra ni estudio geotécnico, la preventas con señal podría generar compromisos difíciles de cumplir o retrasos con los compradores.
R5 · Seguro decenal y OCT
Segurex y Legex mencionan la obligatoriedad del seguro decenal y la contratación de un OCT (Organismo de Control Técnico). Finex no incluye este coste (~1,2-1,5% PEM) en el presupuesto de forma explícita.
R6 · Variación coste materiales
Buildero utiliza precios de mercado marzo 2026. Finex incluye un colchón de contingencias del 5% sobre PEM. El riesgo es bajo si la obra arranca en 2026-2027, pero crece si se retrasa >12 meses.
Matriz Impacto × Probabilidad
Gaps Detectados
Áreas no cubiertas por ningún agente o con cobertura insuficiente que requieren acción del promotor o profesionales externos.
Estudio geotécnico de campo
Ningún agente puede sustituir sondeos SPT/DPSH en campo. Coste estimado: 3.000-6.000 €. Sin él, la cimentación es especulativa.
→ Contratar laboratorio acreditado
Proyecto de ejecución visado
Arqon genera memoria y diseño pero el proyecto de ejecución visado por COAC requiere firma de arquitecto colegiado. DOS 07 Arquitectura ya asignada.
→ DOS 07 debe visar el proyecto
Licencia de obra mayor
Legex y Gestex documentan los trámites pero no pueden tramitarlos. El promotor debe presentar la solicitud en el Ayuntamiento de San Miguel de Abona.
→ Gestionar con arquitecto y Ayuntamiento
Dirección de obra y ejecución
Se necesitan Director de Obra (arquitecto) y Director de Ejecución de Obra (arquitecto técnico). Segurex necesita un CSS real en obra.
→ Contratar equipo facultativo
Financiación promotor (hipoteca)
Finex modela escenarios pero la negociación bancaria real (préstamo promotor al 60-70% LTC) debe realizarse por el promotor con entidades financieras.
→ Solicitar ofertas a 3-4 bancos
Renders y fotografía reales
Renderex y Fotex planifican pero los renders fotorrealistas finales dependen del proyecto de ejecución definitivo. Fotex necesita el edificio construido para las fotos finales.
→ Producir renders tras visado
Escritura de obra nueva y DH
Notarex redacta minutas modelo (35% cobertura) pero la escritura notarial requiere notario real, registro de la propiedad y pago de aranceles.
→ Reservar notario al finalizar obra
Acometidas y boletines
Indux diseña instalaciones pero las acometidas eléctricas, de agua y telecomunicaciones deben tramitarse con las compañías suministradoras.
→ Solicitar puntos de conexión
Seguro decenal + OCT
Obligatorio para edificación residencial (LOE art. 19). Requiere contratar un OCT desde inicio de obra. Coste: ~1,2% PEM ≈ 18.500 €.
→ Contratar antes de inicio de obra
Recomendaciones de Mejora
Corregir informe Trazex — Prioridad URGENTE
Regenerar esquemas-planta.html con el dato correcto de 18 viviendas (no 9). Verificar que los SVG de planta representan 6 viviendas por planta tipo (PB, P1, P2). Actualizar superficie computable si procede.
Unificar cifra de valoración — Prioridad URGENTE
Adoptar €3.847.225 (suma de tipologías documentada por Valorex, Finex, Vendex) como valoración oficial del proyecto. Eliminar referencias a €2.847.000 en task logs. Comunicar a todos los agentes.
Contratar estudio geotécnico real — Prioridad ALTA
Geoex solo proporciona un pre-informe (45%). Antes de iniciar proyecto de ejecución, contratar laboratorio acreditado para 2-3 sondeos mecánicos + ensayos SPT. Coste: 3.000-6.000 €. Plazos: 3-4 semanas.
Añadir coste OCT/decenal al modelo financiero
Finex debe incluir ~€18.500 (1,2% PEM) para seguro decenal + OCT, y ~€8.000-12.000 para certificación energética y licencia de primera ocupación. Ajustar el cash-flow y la TIR.
Estandarizar terminología de superficies
Crear un cuadro de superficies maestro que distinga: superficie construida total, superficie sobre rasante, superficie computable urbanística y superficie útil. Todos los agentes deben referenciar el mismo documento.
Validar precios «desde» antes de lanzamiento
Vendex publica «Desde 159.900 €». Antes de publicar material comercial, verificar con Dealex y Finex que ese precio mínimo es sostenible tras incluir todos los costes adicionales (OCT, acometidas, paisajismo).
Secuenciar comercialización con licencia
No iniciar preventas con cobro de señal hasta tener al menos la licencia de obra concedida. Se puede hacer «pre-registro de interés» sin compromiso económico para calentar mercado sin riesgo legal.
Profesionales Humanos Necesarios
Listado de profesionales reales que el promotor debe contratar para complementar lo que el sistema de agentes IA no puede cubrir (el 36% restante de cobertura media).
| Profesional | Función | Fase | Coste est. (€) | Urgencia |
|---|---|---|---|---|
| Arquitecto (visado) | Proyecto ejecución + DO | Diseño | 55.000 - 75.000 | |
| Arquitecto técnico | Dirección ejecución obra | Obra | 25.000 - 35.000 | |
| Lab. geotécnico | Sondeos SPT/DPSH + informe | Pre-obra | 3.000 - 6.000 | |
| Coord. S+S | Seguridad en fase ejecución | Obra | 8.000 - 12.000 | |
| OCT (Organismo Control) | Control técnico seguro decenal | Obra | 12.000 - 18.000 | |
| Seguro decenal | Póliza LOE art. 19 | Obra | 15.000 - 22.000 | |
| Notario | Escrituras obra nueva + DH | Post-obra | 4.000 - 8.000 | |
| Registrador propiedad | Inscripción DH + venta | Post-obra | 3.000 - 5.000 | |
| Constructora | Ejecución material de la obra | Obra | 1.400.000 - 1.600.000 | |
| Agente inmobiliario | Venta de unidades (3-5% comisión) | Comercial | 115.000 - 192.000 | |
| TOTAL ESTIMADO (sin constructora) | 240.000 - 371.000 € | |||