Resumen Ejecutivo
El proyecto Guargacho 1 consiste en la promoción de un edificio plurifamiliar de viviendas y local comercial en la Carretera General TF-652, Guargacho, municipio de San Miguel de Abona (Tenerife). El edificio comprende PB + 2 plantas + sótano, con un programa funcional de:
18
Viviendas
6×1D + 6×2D + 6×3D
1
Local Comercial
~95 m² en PB
18
Garajes
Sótano · Vinculados
18
Trasteros
Vinculados
El proyecto está diseñado por el estudio DOS·07 Arquitectura y Diseño, S.L. (arquitectos Ignacio Galván Cañada, col. nº 1967 COAC, y Daniel Montesino Rodríguez, col. nº 1726 COAC). Las calidades previstas son media-alta: fachada ventilada, carpintería de aluminio RPT, aerotermia para ACS, ascensor, pavimento porcelánico gran formato y certificación energética estimada clase B.
✅ Conclusión del PM
El proyecto ES VIABLE desde las perspectivas urbanística, técnica, financiera y comercial. El margen de promotor del 18% es razonable para el sur de Tenerife. La demanda de obra nueva en Guargacho es alta con oferta muy limitada. Los principales condicionantes son: (1) la obtención de la licencia urbanística en un municipio con conocidos retrasos administrativos, (2) la confirmación de superficies definitivas del proyecto, y (3) la necesidad de estudio geotécnico profesional.
Ficha del Proyecto
🏢 Datos Generales
| Denominación | Edificio Guargacho 1 |
| Tipología | Edificio plurifamiliar + local comercial |
| Ubicación | Ctra. General TF-652, Guargacho |
| Municipio | San Miguel de Abona (Tenerife) |
| Código Postal | 38639 |
| Arquitectos | DOS·07 Arquitectura y Diseño, S.L. I. Galván (1967 COAC) · D. Montesino (1726 COAC) |
| Plantas | Sótano + PB + 2 plantas |
| Estado | Fase de Proyecto |
📐 Programa Funcional y Superficies
| Elemento | Uds. | m² útil | m² constr. |
|---|---|---|---|
| Viv. 1 dormitorio | 6 | 38-44 | ~294 m² |
| Viv. 2 dormitorios | 6 | 52-60 | ~390 m² |
| Viv. 3 dormitorios | 6 | 75-90 | ~570 m² |
| Local comercial | 1 | ~80 | ~95 m² |
| Total sobre rasante | ~1.349 m² | ||
| Garajes (sótano) | 18 | ~12 c/u | ~350 m² |
| Trasteros | 18 | ~5 c/u | ~90 m² |
| TOTAL CONSTRUIDO | ~1.789 m² | ||
✨ Calidades Constructivas Previstas
🧱 Fachada
- • Fachada ventilada oscura
- • Madera tecnológica
- • Carpintería aluminio RPT
🏠 Interior
- • Porcelánico gran formato
- • Cocina abierta diseño
- • Baños monomando
⚡ Instalaciones
- • Aerotermia ACS
- • Pre-inst. A/A
- • ICT2
♿ Accesibilidad
- • Ascensor
- • Cumple DB-SUA
- • Cert. energética B (est.)
Análisis de Viabilidad
Urbanística
Suelo urbano consolidado. PGOS publicado BOC 16/03/2026. Compatible con uso residencial.
Técnica
Proyecto de arquitectos colegiados. PB+2 conforme a normativa. Calidades adecuadas.
Financiera
Margen promotor 18%. TIR estimada >15%. Valor total 3,85 M€.
Comercial
Alta demanda, oferta limitada, tendencia +12% interanual. Absorción <12 meses.
💰 Cuadro Financiero (Datos de Valorex)
| Concepto | Importe | % |
|---|---|---|
| 📈 Ingresos por ventas (VM) | 3.847.225 € | 100% |
| Viv. 1 dorm. (6 uds.) | 926.100 € | 24,1% |
| Viv. 2 dorm. (6 uds.) | 1.162.200 € | 30,2% |
| Viv. 3 dorm. (6 uds.) | 1.624.500 € | 42,2% |
| Local comercial (1 ud.) | 134.425 € | 3,5% |
| 📤 Costes totales (sin suelo) | 2.760.923 € | 71,8% |
| Construcción (1.250 €/m²) | 2.236.250 € | 58,1% |
| Honorarios técnicos (~10%) | 223.625 € | 5,8% |
| Licencias y tasas (~4%) | 89.450 € | 2,3% |
| Comercialización (~3%) | 115.417 € | 3,0% |
| Gastos financieros (~2,5%) | 96.181 € | 2,5% |
| 🏗️ Valor residual del suelo | 393.801 € | 10,2% |
| ✅ Margen promotor | 692.501 € | 18,0% |
Distribución de Costes e Ingresos
🏷️ Precios de Venta Orientativos por Unidad
1 Dormitorio
154.350 €
~49 m² · 3.150 €/m²
Incl. garaje + trastero
2 Dormitorios
193.700 €
~65 m² · 2.980 €/m²
Incl. garaje + trastero
3 Dormitorios
270.750 €
~95 m² · 2.850 €/m²
Incl. garaje + trastero
Local Comercial
134.425 €
~95 m² · 1.415 €/m²
Planta baja
Cronograma Maestro
Plazo total estimado: 24-28 meses desde el inicio de la tramitación hasta la entrega de llaves. El Decreto-ley 3/2025 del Gobierno de Canarias prevé reducir los plazos de licencia a <6 meses (vs. los 2 años anteriores) mediante mecanismos de colaboración público-privada para informes técnicos.
Proyecto y Tramitación
Meses 1-8 📍 Estamos aquí• M1-2: Redacción proyecto básico + estudio geotécnico + topografía
• M2-3: Proyecto de ejecución + visado colegial
• M3: Solicitud de licencia urbanística + informe técnico colaborativo (Decreto-ley 3/2025)
• M3-8: Tramitación licencia (~3-6 meses con nuevo decreto)
• M4-6: Estudio de Seguridad y Salud + licitación constructora
Obra — Cimentación y Estructura
Meses 8-14• M8: Acta de replanteo + inicio de obra
• M8-10: Excavación de sótano + cimentación (zapatas + vigas riostras)
• M10-14: Estructura de hormigón armado (sótano + PB + P1 + P2)
Obra — Cerramientos e Instalaciones
Meses 14-22• M14-16: Fachada ventilada + cubierta + carpintería exterior
• M16-20: Instalaciones (electricidad, fontanería, saneamiento, telecomunicaciones, aerotermia)
• M18-22: Tabiquería, revestimientos, pavimentos, carpintería interior
Acabados y Urbanización
Meses 22-26• M22-24: Acabados interiores, pintura, sanitarios, equipamiento cocinas
• M24-25: Urbanización exterior, zonas comunes, ascensor
• M25-26: Limpieza final + pre-entrega
Entrega y Cierre
Meses 26-28• M26: Certificado final de obra + Licencia de primera ocupación
• M26-27: Escritura de obra nueva + división horizontal
• M27-28: Entrega de llaves + período de garantías
📊 Diagrama de Gantt Simplificado
Matriz de Riesgos
| Riesgo | Prob. | Impacto | Nivel | Mitigación |
|---|---|---|---|---|
| Retraso en licencia urbanística | Media | Alto | Utilizar mecanismo de informe técnico colaborativo del Decreto-ley 3/2025 (colegios profesionales) para acelerar tramitación. Monitorizar plazos con Gestex. | |
| Incremento costes construcción | Media | Medio | Incluir cláusula de revisión de precios con topes (+5% max). Contratar a precio cerrado las partidas principales. Buffer del 5% en presupuesto. | |
| Sorpresas geotécnicas en sótano | Baja | Alto | Realizar estudio geotécnico completo ANTES de redactar proyecto de ejecución. Zona volcánica — verificar presencia de malpaís, tubos lávicos o acuíferos. | |
| Absorción comercial lenta | Baja | Medio | Mercado actual muy favorable (+12% interanual). Iniciar pre-comercialización en fase de obra (modelo sobre plano). Plan de marketing con Vendex desde mes 6. | |
| Cambio regulatorio (vivienda protegida) | Baja | Medio | Monitorizar normativa de vivienda asequible incentivada (Decreto-ley 3/2025). El proyecto actual no se ve afectado al ser suelo ya clasificado, pero vigilar con Legex. | |
| Subida tipos de interés | Baja | Bajo | BCE en tendencia bajista (2025-2026). Gastos financieros ya estimados al 2,5%. Impacto absorbible. |
🔑 Riesgo Principal: Licencia Urbanística
San Miguel de Abona ha sido históricamente uno de los municipios con mayores retrasos en licencias (hasta 2 años). El nuevo Decreto-ley 3/2025 (BOE-A-2025-11961, 21 de abril de 2025) introduce mecanismos de colaboración público-privada que permiten que colegios profesionales y entidades urbanísticas de colaboración emitan los informes técnicos preceptivos, reduciendo el plazo a <6 meses. El nuevo PGOS de San Miguel fue publicado en el BOC el 16/03/2026. Recomendación: solicitar licencia acompañada de informe técnico colegial voluntario (art. 6 del DL 3/2025) para acelerar al máximo la tramitación.
Equipo de Proyecto
El proyecto cuenta con un equipo de 20 agentes IA especializados que cubren toda la cadena del desarrollo inmobiliario. A continuación se detalla el rol de cada uno y su estado de aportación al proyecto.
| Agente | Rol | Responsabilidad en este proyecto | Estado |
|---|---|---|---|
| Nexus | PM / Director | Coordinación general, cronograma, decisiones estratégicas | En curso |
| Arqon | Arquitecto | Análisis del proyecto, memoria técnica, optimización de planos | Pendiente |
| Trazex | Delineante | Esquemas de planta, documentación gráfica | Pendiente |
| Decox | Interiorista | Propuesta de acabados, materiales, moodboards | Pendiente |
| Verdex | Paisajista | Diseño de zonas exteriores y ajardinamiento | Pendiente |
| Topex | Topógrafo | Análisis topográfico del solar, pendientes, accesos | Pendiente |
| Civex | Ing. Estructuras | Pre-dimensionado estructura, cimentación | Pendiente |
| Indux | Ing. Industrial | Instalaciones eléctricas, fontanería, climatización | Pendiente |
| Geoex | Geotécnico | Pre-informe geotécnico, datos IGME | Pendiente |
| Buildero | Jefe de Obra | Presupuesto PEM, planificación obra, mediciones | Pendiente |
| Segurex | Coord. S+S | Estudio de Seguridad y Salud | Pendiente |
| Legex | Abogado | Viabilidad jurídica, normativa urbanística | Pendiente |
| Gestex | Gestor Adm. | Trámites, licencias, tasas | Pendiente |
| Notarex | Asesor Notarial | Contratos, escritura obra nueva | Pendiente |
| Finex | Financiero | Viabilidad financiera, cash-flow, TIR | Pendiente |
| Valorex | Tasador | Tasación completa del conjunto | ✅ Completado |
| Renderex | Renderista 3D | Renders fotorrealistas, infografías | Pendiente |
| Fotex | Fotógrafo | Fotografía IA, virtual staging | Pendiente |
| Vendex | Marketing | Plan de marketing, dossier comercial | Pendiente |
| Dealex | Comercial | Comisiones, márgenes, distribución económica | Pendiente |
| Auditex | Auditor | Auditoría transversal de todos los informes | Pendiente |
1
Informe completado
Valorex — Tasación
1
En curso
Nexus — Análisis de Proyecto
18
Pendientes
Activación según cronograma
Marco Normativo Aplicable
🏗️ Normativa Técnica (CTE)
- ●DB-SE: Seguridad Estructural (SE-AE, SE-C, SE-A)
- ●DB-SI: Seguridad en caso de Incendio
- ●DB-SUA: Seguridad de Utilización y Accesibilidad
- ●DB-HS: Salubridad (HS1-HS5)
- ●DB-HE: Ahorro de Energía (HE0-HE5)
- ●DB-HR: Protección frente al Ruido
- ●EHE-08: Instrucción de Hormigón Estructural
- ●NCSE-02: Norma de Construcción Sismorresistente
📋 Normativa Urbanística y Autonómica
- ●Ley 4/2017: Ley del Suelo y Espacios Naturales Protegidos de Canarias
- ●DL 3/2025: Agilización licencias urbanísticas Canarias (BOE-A-2025-11961)
- ●PGOS: Plan General de Ordenación Supletorio de San Miguel de Abona (BOC 16/03/2026)
- ●LOE: Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999)
- ●Ley 12/2023: Ley por el Derecho a la Vivienda
- ●RD 314/2006: Código Técnico de la Edificación
- ●REBT: Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión
- ●RITE: Reglamento de Instalaciones Térmicas
Próximos Pasos — Hoja de Ruta
Confirmar superficies definitivas
Crítico · InmediatoSolicitar al estudio DOS·07 el cuadro de superficies definitivo y la memoria de calidades. Las superficies actuales son estimaciones del análisis de planos — los informes de todos los agentes dependen de datos exactos.
Encargar estudio geotécnico
Crítico · Semana 1-2El sótano de garajes requiere un estudio geotécnico profesional obligatorio (art. 3.1.3 DB-SE-C). Zona volcánica de Tenerife sur — imprescindible verificar el sustrato antes del proyecto de ejecución. Coste estimado: 3.000-5.000 €.
Solicitar cédula urbanística
Alta · Semana 1-3Solicitar informe urbanístico (cédula) al Ayuntamiento de San Miguel de Abona a través de la sede electrónica para confirmar la clasificación del suelo, usos permitidos, edificabilidad y alineaciones. Disponible en: aytosanmigueldeabona.sedelectronica.es
Activar agentes de Fase 1
Alta · Semana 2-4Con superficies confirmadas, lanzar la siguiente tanda de agentes: Arqon (memoria técnica), Legex (viabilidad jurídica), Finex (estudio financiero detallado), Gestex (trámites administrativos), Civex (pre-dimensionado estructura), Geoex (pre-informe geotécnico).
Preparar dossier para financiación
Media · Mes 2-3Compilar tasación (Valorex), estudio financiero (Finex), informe jurídico (Legex) y análisis de proyecto (Nexus) en un dossier para entidades bancarias. Pre-venta del 30-40% de unidades aconsejable antes de solicitar préstamo promotor.