Resumen Ejecutivo
Tipología
Edificio Plurifamiliar
Viviendas + Local
Superficie Construida
0 m²
sobre rasante (estimada)
Unidades
18 viv. + 1 local
+ 18 garajes + trasteros
Tendencia zona
+12,3%
variación interanual
🔍 Objeto de la tasación
El presente informe tiene por objeto la valoración del edificio de viviendas y local comercial situado en la Carretera General TF-652, Guargacho, municipio de San Miguel de Abona (Santa Cruz de Tenerife). Se trata de un proyecto de obra nueva diseñado por el estudio DOS·07 Arquitectura y Diseño, S.L. (arquitectos Ignacio Galván Cañada, col. nº 1967 COAC, y Daniel Montesino Rodríguez, col. nº 1726 COAC). El edificio comprende 3 plantas sobre rasante con un total estimado de 18 viviendas (1, 2 y 3 dormitorios), un local comercial en planta baja, y plazas de garaje y trasteros vinculados. La tasación se realiza conforme a la normativa española vigente (Orden ECO/805/2003) aplicando los métodos de comparación y residual.
Ubicación y Entorno
| Dirección | Ctra. General TF-652, Guargacho |
| Municipio | San Miguel de Abona |
| Provincia | Santa Cruz de Tenerife |
| Isla | Tenerife (Islas Canarias) |
| Código Postal | 38639 |
| Ref. Catastral | Pendiente de verificación registral |
| Coordenadas | 28.0486°N, -16.6281°W (aprox.) |
🏘️ Descripción del entorno
Guargacho es un núcleo residencial consolidado dentro del municipio de San Miguel de Abona, situado en el sur de Tenerife. La zona se caracteriza por un tejido urbano de densidad media-baja, con edificaciones de 2-4 plantas y viviendas unifamiliares. Se encuentra en pleno crecimiento residencial, con excelente comunicación:
- • Autopista TF-1: a 3 min por la TF-652
- • Las Galletas / Costa: a 5 min en coche
- • Las Chafiras (zona comercial): a 5 min
- • Aeropuerto Tenerife Sur: a 10 min
- • Los Cristianos / Playa de las Américas: a 15 min
✅ Servicios y Dotaciones
Educación
CEIP El Monte (2 min)
Sanidad
Centro de Salud Guargacho
Comercio
Supermercados, bares, comercios
Transporte
Parada de guaguas TF-652
Ocio / Playa
Las Galletas a 5 min
Golf
Golf del Sur / Amarilla Golf a 10 min
📌 Valoración del entorno
Zona residencial en crecimiento con todos los servicios básicos, excelente comunicación viaria y proximidad a la costa. Demanda creciente por la oferta limitada de obra nueva en el sur de Tenerife.
Descripción del Inmueble
🏢 Características Generales
| Tipología | Edificio plurifamiliar + local comercial |
| Estado | Proyecto / Obra Nueva |
| Nº Plantas | PB + 2 plantas (+ sótano garaje) |
| Total Viviendas | 18 unidades |
| Local Comercial | 1 unidad en planta baja |
| Garajes | 18 plazas (vinculadas) |
| Trasteros | 18 unidades (vinculados) |
| Azotea | Compartida / tendedero |
| Arquitecto | DOS·07 Arquitectura y Diseño, S.L. |
🏠 Distribución de Viviendas (estimada)
| Tipo | Uds. | m² útil | m² constr. | Total m² |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 6 | 38-44 | 45-52 | ~294 m² |
| 2 dormitorios | 6 | 52-60 | 60-70 | ~390 m² |
| 3 dormitorios | 6 | 75-90 | 88-102 | ~570 m² |
| Local comercial | 1 | ~80 | ~95 | ~95 m² |
| TOTAL SOBRE RASANTE | ~1.349 m² | |||
| Garajes (sótano) | 18 | ~12 c/u | — | ~350 m² |
| Trasteros | 18 | ~5 c/u | — | ~90 m² |
* Superficies estimadas a partir del análisis de planos del proyecto arquitectónico. La distribución exacta deberá ser confirmada con la memoria de calidades y cuadro de superficies definitivos.
✨ Calidades Constructivas (según renders del proyecto)
🧱 Exterior
- • Fachada ventilada con revestimiento oscuro
- • Elementos de madera tecnológica
- • Carpintería aluminio RPT color oscuro
- • Cubierta plana transitable
🏠 Interior
- • Pavimento porcelánico gran formato
- • Cocina abierta con encimera de diseño
- • Baños con grifería monomando
- • Preinstalación de aire acondicionado
⚡ Instalaciones
- • Ascensor en zonas comunes
- • Aerotermia para ACS
- • Telecomunicaciones ICT2
- • Certificación energética clase B (est.)
Estudio de Mercado
3.237 €/m²
Fotocasa nov. 2025
3.195 €/m²
Engel & Völkers 2025
3.929 €/m²
Engel & Völkers 2026
Evolución Precio m² — San Miguel de Abona (pisos)
Comparativa Zonas Limítrofes (€/m²)
📋 Análisis del Mercado Local
Demanda:
Alta demanda de vivienda de obra nueva en el sur de Tenerife, impulsada por compradores nacionales e internacionales. El stock de obra nueva es muy limitado, generando presión alcista. Guargacho atrae por precios más accesibles que las zonas turísticas costeras (Los Cristianos, Costa del Silencio) manteniendo buena comunicación.
Oferta:
Oferta reducida de vivienda nueva en Guargacho. Las promociones existentes se absorben rápidamente. El precio medio de oferta en la zona se sitúa entre 2.400 y 3.200 €/m² para pisos de segunda mano, y 2.600-3.500 €/m² para obra nueva con garaje. La vivienda nueva en Canarias alcanzó 2.028 €/m² de media (Soc. Tasación dic. 2025), pero en el sur de Tenerife se sitúa significativamente por encima.
Testigos / Comparables
Selección de 6 testigos representativos en Guargacho y zonas limítrofes, obtenidos de portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa, Indomio) en marzo 2026. Se han homogeneizado aplicando coeficientes por antigüedad, estado, calidades, planta, garaje y ubicación.
| Testigo | Tipología | m² constr. | Precio | €/m² | Garaje | Estado | Fuente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 — C/ Cervantes 12, Guargacho | 2 dorm. | 71 m² | 169.900 € | 2.393 € | ✅ Sí | Buen estado | Idealista |
| T2 — C/ Benito Pérez Armas 15 | 2 dorm. | 62 m² | 183.900 € | 2.966 € | ❌ No | Reformado | Idealista |
| T3 — C/ Alonso Quesada 7 | 3 dorm. | 104 m² | 229.000 € | 2.202 € | ✅ Sí | Reformado | Idealista |
| T4 — C/ Punta del Lomo, Guargacho | 3 dorm. | 96 m² | 270.000 € | 2.813 € | ✅ Sí | Obra nueva | Idealista |
| T5 — C/ Delfina Hernandez 4 | 3 dorm. | 105 m² | 229.000 € | 2.181 € | ✅ Sí | 2ª mano | Idealista |
| T6 — C/ Alonso Quesada, Guargacho | 2 dorm. | 92 m² | 236.000 € | 2.565 € | ✅ Sí | Reformado | Idealista |
Método de Comparación
Conforme al art. 22 de la Orden ECO/805/2003. Se aplican coeficientes de homogeneización sobre los testigos para obtener un valor unitario de referencia para obra nueva con garaje y trastero incluidos.
Tabla de Homogeneización
| Testigo | €/m² bruto | Coef. Antig. | Coef. Estado | Coef. Calid. | Coef. Garaje | Coef. Neg. | Coef. Total | €/m² homog. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 — 2 dorm. | 2.393 | 1,10 | 1,08 | 1,10 | 1,00 | 0,95 | 1,244 | 2.977 |
| T2 — 2 dorm. | 2.966 | 1,05 | 1,00 | 1,05 | 1,08 | 0,95 | 1,131 | 3.354 |
| T3 — 3 dorm. | 2.202 | 1,08 | 1,00 | 1,12 | 1,00 | 0,95 | 1,148 | 2.528 |
| T4 — 3 dorm. | 2.813 | 1,00 | 1,00 | 1,05 | 1,00 | 0,95 | 0,998 | 2.807 |
| T5 — 3 dorm. | 2.181 | 1,12 | 1,08 | 1,12 | 1,00 | 0,95 | 1,304 | 2.844 |
| T6 — 2 dorm. | 2.565 | 1,05 | 1,00 | 1,10 | 1,00 | 0,95 | 1,098 | 2.816 |
| MEDIA HOMOGENEIZADA | 2.888 €/m² | |||||||
| VALOR ADOPTADO (con prima obra nueva +5%) | 3.032 €/m² | |||||||
💰 Valoración por Método de Comparación
| Elemento | Uds. | m² constr. | €/m² | Valor Total |
|---|---|---|---|---|
| Viviendas 1 dorm. (incl. garaje+trastero) | 6 | 49 m² (media) | 3.150 € | 926.100 € |
| Viviendas 2 dorm. (incl. garaje+trastero) | 6 | 65 m² (media) | 2.980 € | 1.162.200 € |
| Viviendas 3 dorm. (incl. garaje+trastero) | 6 | 95 m² (media) | 2.850 € | 1.624.500 € |
| Local comercial (PB) | 1 | 95 m² | 1.415 € | 134.425 € |
| VALOR POR COMPARACIÓN (VT) | 3.847.225 € | |||
Nota: El valor de los garajes y trasteros está incluido en el precio de cada vivienda (vinculados). El local comercial se valora separadamente con coeficiente de uso comercial (~47% del valor residencial por m²). La prima por obra nueva (+5%) respecto a la media homogeneizada se justifica por la mayor demanda de producto nuevo y calidades superiores.
Método Residual Estático
Conforme al art. 34-36 de la Orden ECO/805/2003. Determina el valor del suelo/promoción a partir del valor en venta menos costes de construcción, honorarios, gastos y margen del promotor.
📥 Hipótesis de Ingresos
| Valor venta viviendas | 3.712.800 € |
| Valor venta local | 134.425 € |
| Total ingresos (VM) | 3.847.225 € |
📤 Hipótesis de Costes
| Coste construcción (1.250 €/m² × 1.789 m²) | 2.236.250 € |
| Honorarios técnicos (~10%) | 223.625 € |
| Licencias y tasas (~4%) | 89.450 € |
| Gastos comercialización (~3%) | 115.417 € |
| Gastos financieros (~2,5%) | 96.181 € |
| Total costes (sin suelo) | 2.760.923 € |
🔢 Cálculo del Valor Residual
F = VM × (1 – b) – ΣCi
Donde: VM = Valor de mercado producto terminado; b = margen promotor (18%); ΣCi = Suma de costes necesarios
F = 3.847.225 × (1 – 0,18) – 2.760.923
F = 3.847.225 × 0,82 – 2.760.923
F = 3.154.725 – 2.760.923
F = 393.801 €
Valor del suelo
393.801 €
Método residual estático
Margen promotor
18%
692.500 € estimados
Repercusión suelo
220 €/m²
sobre m² construido s/rasante
Valoración Final
Valor de Tasación del Conjunto
3.847.225 €
Tres millones ochocientos cuarenta y siete mil doscientos veinticinco euros
Valor medio viviendas
2.965 €/m²
Valor local comercial
1.415 €/m²
📋 Desglose por Tipología
| Tipología | Uds. | m² medio | €/m² | Precio ud. | Subtotal |
|---|---|---|---|---|---|
| 🛏️ 1 dormitorio + garaje + trastero | 6 | 49 m² | 3.150 € | 154.350 € | 926.100 € |
| 🛏️🛏️ 2 dormitorios + garaje + trastero | 6 | 65 m² | 2.980 € | 193.700 € | 1.162.200 € |
| 🛏️🛏️🛏️ 3 dormitorios + garaje + trastero | 6 | 95 m² | 2.850 € | 270.750 € | 1.624.500 € |
| 🏪 Local comercial (PB) | 1 | 95 m² | 1.415 € | 134.425 € | 134.425 € |
| TOTAL VALORACIÓN | 3.847.225 € | ||||
Distribución del Valor por Tipología
Condicionantes y Advertencias
⚠️ Condicionantes
- 1. Las superficies indicadas son estimadas a partir del análisis visual de los planos del proyecto. Deberán ser confirmadas con la memoria de calidades y cuadro de superficies definitivos.
- 2. No se ha podido verificar la situación registral y catastral completa del inmueble.
- 3. La distribución de viviendas (6×1D + 6×2D + 6×3D) es una estimación basada en la tipología observada del edificio.
- 4. La valoración está condicionada a la obtención de la licencia de obra y a que el proyecto se ejecute conforme a las calidades descritas.
📌 Advertencias
- 1. Este informe tiene carácter orientativo y no sustituye a una tasación oficial realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
- 2. Los valores de mercado pueden variar en función de las condiciones económicas, regulatorias y de mercado.
- 3. El método residual asume un margen del promotor del 18%, que puede variar según las condiciones de financiación y mercado.
- 4. Para fines de garantía hipotecaria se requiere tasación oficial conforme a la normativa vigente (Orden ECO/805/2003).
- 5. Los datos de mercado provienen de portales inmobiliarios (precios de oferta, no de transacción) con fecha marzo 2026.
📚 Marco Normativo Aplicado
- • Orden ECO/805/2003 — Normas de valoración de bienes inmuebles
- • Ley 2/1981 — Regulación del mercado hipotecario
- • RD 775/1997 — Régimen jurídico de homologación
- • CTE (DB-HE) — Código Técnico de la Edificación
- • PGOU San Miguel de Abona — Planeamiento urbanístico
- • Normativa autonómica canaria — LOC, LOTENC