Resumen Ejecutivo
Superficie Total
0 m²
incl. sótano garaje
PEM
0 €
1.053 €/m² medio
Presupuesto Contrata
0 €
PEM + GG 13% + BI 6%
Plazo de Ejecución
18 meses
estimación orientativa
🔍 Objeto del informe
El presente documento establece el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), el Presupuesto de Contrata (PEC) y el Presupuesto Total con IGIC para la construcción del edificio de viviendas y local comercial del Proyecto Guargacho 1, ubicado en la Ctra. General TF-652, Guargacho, San Miguel de Abona (Tenerife). El proyecto comprende un edificio plurifamiliar de PB + 2 plantas + sótano garaje con 18 viviendas, 1 local comercial, 18 plazas de garaje y 18 trasteros. Los precios se basan en datos de mercado de construcción en Canarias 2025-2026, con una corrección insular del +15% sobre ratios peninsulares. Los datos de valoración provienen del informe de tasación de Valorex (ref. VX-2026-GUA-001), que establece un valor de tasación del conjunto en 3.847.225 €.
Presupuesto de Ejecución Material (PEM)
Desglose por capítulos conforme a la estructura habitual de presupuestos de edificación residencial en Canarias. Los ratios €/m² se ajustan al contexto insular (transporte de materiales, mano de obra especializada) con datos actualizados 2025-2026.
| Cap. | Descripción | Importe (€) | % PEM |
|---|---|---|---|
| 01 | Movimiento de tierras y excavación sótano | 78.450 € | 4,16% |
| 02 | Cimentación y saneamiento enterrado | 148.200 € | 7,87% |
| 03 | Estructura de hormigón armado | 372.600 € | 19,78% |
| 04 | Cerramientos y fachadas | 198.300 € | 10,53% |
| 05 | Particiones interiores | 94.750 € | 5,03% |
| 06 | Cubierta plana transitable | 72.800 € | 3,87% |
| 07 | Revestimientos y acabados | 213.400 € | 11,33% |
| 08 | Carpintería exterior e interior | 176.500 € | 9,37% |
| 09 | Instalación eléctrica y domótica | 132.850 € | 7,05% |
| 10 | Fontanería, ACS y saneamiento | 118.900 € | 6,31% |
| 11 | Climatización y ventilación (aerotermia) | 89.400 € | 4,75% |
| 12 | Telecomunicaciones (ICT2) | 38.200 € | 2,03% |
| 13 | Protección contra incendios | 28.950 € | 1,54% |
| 14 | Ascensor (1 ud., 6 paradas) | 42.000 € | 2,23% |
| 15 | Urbanización exterior y zonas comunes | 46.720 € | 2,48% |
| 16 | Seguridad y salud | 18.200 € | 0,97% |
| 17 | Gestión de residuos (RCD) | 13.300 € | 0,71% |
| TOTAL PEM | 1.883.520 € | 100,00% | |
🧱 Cap. 03 — Estructura (mayor partida)
- • Hormigón armado HA-25/B/20/IIa para pilares, vigas y forjados
- • Forjados reticulares o losa maciza (según cálculo definitivo de Civex)
- • 4 niveles estructurales: sótano + PB + P1 + P2 + cubierta
- • Acero corrugado B500SD — estimación ~95 kg/m³ de hormigón
- • Ratio: ~208 €/m² construido total
🪟 Cap. 08 — Carpintería
- • Carpintería exterior: aluminio con rotura de puente térmico, color oscuro
- • Vidrio doble bajo emisivo 6/16/6 con cámara de gas argón
- • Carpintería interior: puertas lacadas en blanco, herrajes de diseño
- • Armarios empotrados con interiores modulares en dormitorios
- • Barandillas de vidrio templado en terrazas y escaleras
⚡ Cap. 09 — Instalación eléctrica
- • Electrificación elevada (9.200W por vivienda)
- • Centro de transformación compartido (si aplica)
- • Cuadro general de protección + cuadros secundarios
- • Preinstalación domótica (bus KNX o similar)
- • Puntos de recarga vehículo eléctrico en sótano (preinstalación)
🌡️ Cap. 11 — Climatización
- • Sistema de aerotermia para ACS centralizada (COP ≥ 3,5)
- • Preinstalación de splits por conductos en cada vivienda
- • Ventilación mecánica con recuperador de calor en zonas comunes
- • Cumplimiento CTE DB-HE y DB-HS3
- • Certificación energética objetivo: clase B
Presupuesto de Contrata y Total
| Presupuesto de Ejecución Material (PEM) | 1.883.520 € |
| + Gastos Generales (13% s/ PEM) | 244.858 € |
| + Beneficio Industrial (6% s/ PEM) | 113.011 € |
| Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC) | 2.241.389 € |
| + IGIC 7% (régimen fiscal Canarias) | 156.897 € |
| PRESUPUESTO TOTAL | 2.398.286 € |
PEM / m² total
1.053 €
sobre 1.789 m² construidos
PEC / m² total
1.253 €
incluye GG + BI
Ratio Coste / Valor
62,3%
PEC / Valor tasación (3.847.225 €)
📌 Coherencia con informe de Valorex
Valorex estimó un coste de construcción de 1.250 €/m² × 1.789 m² = 2.236.250 € en su método residual. Nuestro PEC de 2.241.389 € es plenamente coherente (+0,2% de desviación), lo que valida las hipótesis de ambos informes. El margen promotor del 18% estimado por Valorex se mantiene viable con estos costes de ejecución.
Cronograma de Obra — 18 Meses
Planificación estimada con solapamientos entre capítulos. Inicio previsto tras obtención de licencia de obra. Los plazos son orientativos y dependerán de las condiciones meteorológicas, disponibilidad de materiales y subcontratas.
| Capítulo | M1 | M2 | M3 | M4 | M5 | M6 | M7 | M8 | M9 | M10 | M11 | M12 | M13 | M14 | M15 | M16 | M17 | M18 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 Mov. tierras | ||||||||||||||||||
| 02 Cimentación | ||||||||||||||||||
| 03 Estructura | ||||||||||||||||||
| 04 Cerramientos | ||||||||||||||||||
| 05 Particiones | ||||||||||||||||||
| 06 Cubierta | ||||||||||||||||||
| 07 Revestimientos | ||||||||||||||||||
| 08 Carpintería | ||||||||||||||||||
| 09 Electricidad | ||||||||||||||||||
| 10 Fontanería/ACS | ||||||||||||||||||
| 11 Climatización | ||||||||||||||||||
| 12 Telecom (ICT2) | ||||||||||||||||||
| 13 Incendios | ||||||||||||||||||
| 14 Ascensor | ||||||||||||||||||
| 15 Urbanización | ||||||||||||||||||
| 16 Seg. y Salud | ||||||||||||||||||
| 17 Gest. residuos | ||||||||||||||||||
🎯 Hitos Clave de Obra
Replanteo, vallado perimetral, acometida provisional. Excavación mecánica con retirada de tierras a vertedero autorizado.
Zapatas, vigas riostras y solera del sótano ejecutadas. Acta de replanteo firmada. Comienzo de pilares y primer forjado.
Estructura completa (4 forjados). Hito que marca el 35-40% de la ejecución material. Inicio de cerramientos e instalaciones en paralelo.
Edificio cerrado. Fachada ventilada colocada. Instalaciones empotradas y testadas. Inicio de revestimientos finales.
Remates, limpieza, urbanización completa. Pruebas de instalaciones. Certificado final de obra firmado por la DO. Entrega de llaves.
Distribución del Presupuesto
Distribución PEM por Capítulo
Top 5 Capítulos por Importe
Certificación Mensual Estimada (Cash-Flow de Obra)
Notas Técnicas y Condicionantes
📐 Hipótesis de cálculo
- 1. Ratio PEM base: 1.053 €/m² sobre 1.789 m² totales construidos (incluyendo sótano). Este ratio se alinea con el dato peninsular de 1.105 €/m² de contrata plurifamiliar 2025, ajustado +15% por costes insulares canarios y restando GG+BI para obtener el PEM.
- 2. Calidades medias-altas: Fachada ventilada, carpintería RPT, aerotermia, pavimento porcelánico, ascensor. Conforme a renders del proyecto de DOS·07 Arquitectura.
- 3. Normativa aplicable: CTE (DB-SE, DB-SI, DB-SUA, DB-HE, DB-HS, DB-HR), EHE-08, RITE, ICT2, RD 105/2008 (gestión de residuos).
- 4. IGIC al 7%: Régimen fiscal canario — no aplica IVA peninsular.
📌 Advertencias
- 1. Los importes son estimaciones orientativas basadas en datos de mercado y el análisis del proyecto arquitectónico. El presupuesto definitivo se obtendrá del proyecto de ejecución con mediciones detalladas.
- 2. No se incluyen costes de suelo, honorarios técnicos, licencias, seguros ni gastos financieros (éstos figuran en el informe de Valorex y Finex).
- 3. El cronograma de 18 meses asume condiciones normales de ejecución. Posibles retrasos: meteorología adversa, retrasos en suministros, tramitación administrativa.
- 4. Los precios pueden variar ±10% según las ofertas reales de constructoras y la evolución del mercado de materiales (acero, hormigón, aluminio).
- 5. Se recomienda solicitar al menos 3 ofertas de constructoras con experiencia en obra nueva residencial en Tenerife.
📚 Fuentes de Datos
- • Coste ejecución por contrata plurifamiliar 2025: 1.105 €/m² — Índice de Costes Directos de Construcción ACR (peninsular, excl. Canarias)
- • Precio vivienda nueva Canarias dic. 2025: 2.028 €/m² — Sociedad de Tasación (El Diario, feb. 2026)
- • Rangos de construcción 2026: 1.300-2.500 €/m² — Cronoshare, Arquitecto.eco
- • Informe de tasación: Valorex (VX-2026-GUA-001) — Coste construcción estimado: 1.250 €/m² total
- • Proyecto arquitectónico: DOS·07 Arquitectura y Diseño, S.L. — PROYECTO-GUARGACHO.pdf
- • Incremento acumulado coste construcción 2020-2025: +32,18% — ACR / El Obrero (feb. 2026)