📋 Resumen Ejecutivo
Conclusión Topográfica
El solar en Ctra. General TF-652, Guargacho (San Miguel de Abona) presenta condiciones topográficas ÓPTIMAS para la edificación plurifamiliar de obra nueva. La ubicación en zona de transición costera (80-150 m s.n.m.) ofrece un terreno prácticamente llano con pendientes <3%, lo que minimiza los movimientos de tierra para la excavación del sótano-garaje.
La geología volcánica del sur de Tenerife (coladas basálticas + piroclastos) proporciona un sustrato competente para la cimentación. La parcela cuenta con acceso directo desde la TF-652 (carretera insular mejorada en 2023) y todos los servicios urbanísticos disponibles.
🎯 Puntos Clave
- ✓ Altitud: 80-150 m s.n.m. (zona costera-transición) — clima subtropical seco
- ✓ Pendiente: <3% (prácticamente llano) — ideal para excavación de sótano
- ✓ Geología: Basaltos competentes + piroclastos — capacidad portante alta
- ✓ Acceso: TF-652 (mejorada 2023) — rotonda de Guargacho a 200 m
- ✓ Servicios: Agua, luz, saneamiento, fibra óptica — disponibles en vía
- ⚠ Sótano: Excavación estimada 3-4 m profundidad — nivel freático bajo (sin afección)
🌍 1. Ubicación y Contexto Geográfico
Coordenadas (aproximadas)
Datum: REGCAN95 (WGS84 para Canarias)
Coordenadas centro de parcela. Requiere levantamiento topográfico detallado por topógrafo colegiado.
Contexto Municipal
- Municipio: San Miguel de Abona
- Núcleo poblacional: Guargacho (El Monte)
- Provincia: Santa Cruz de Tenerife
- Comarca: Sur de Tenerife
- Código Postal: 38639
Guargacho es un núcleo residencial consolidado situado entre Las Chafiras (zona industrial-comercial) y la costa (Las Galletas).
Zona Climática CTE
Clasificación:
α3 (Canarias costera)- • T media anual: 20-23°C
- • Invierno: Suave (16-19°C)
- • Verano: Cálido (26-30°C)
- • Precipitación: <250 mm/año
- • Vientos: Alisios NE dominantes
📍 Situación en el Municipio de San Miguel de Abona
Distancias a referencias clave:
| Casco de San Miguel de Abona (capital) | ~6 km |
| Las Galletas (costa) | ~4 km |
| Las Chafiras (zona comercial) | ~2 km |
| Los Cristianos / Playa de las Américas | ~10 km |
| Aeropuerto Tenerife Sur (TFS) | ~15 km |
| Autopista TF-1 (enlace Oroteanda) | ~3 km |
Orografía del entorno:
San Miguel de Abona ocupa 42,04 km² en el sur de Tenerife, desde el nivel del mar (costa) hasta los 1.070 m s.n.m. (El Bucio, zona alta). El municipio presenta un relieve volcánico característico con conos de pequeño tamaño:
- • Costa (0-100 m): Las Galletas, Palm-Mar — clima seco cálido
- • Transición (100-300 m): Guargacho, Las Rosas — clima templado
- • Medianías (300-600 m): San Miguel, Aldea Blanca — zona agrícola
- • Zona alta (>600 m): Volcanes, pinar — clima fresco
📍 Guargacho se sitúa en la franja de transición costera, con terrenos prácticamente llanos ideales para edificación.
🏔️ 2. Características Topográficas del Terreno
📏 Altimetría y Pendientes
Altitud de la parcela:
Zona de transición costera (altitud media Guargacho: 80-150 m)
Pendiente del solar:
Clasificación: Llano (pendiente muy suave, urbanizable sin obras especiales)
💡 Implicaciones constructivas:
- • Excavación de sótano: Simplificada — no requiere taludes escalonados ni sistemas de entibación complejos.
- • Cimentación: Zapatas corridas o losa en profundidad homogénea.
- • Drenaje: Riesgo de encharcamiento bajo — sistema de evacuación perimetral suficiente.
🪨 Geología y Sustrato
Formación geológica:
El sur de Tenerife (San Miguel de Abona) se caracteriza por un sustrato volcánico reciente formado por coladas basálticas del eje de rift SE-NW. En la zona costera-transición (Guargacho) predominan:
- • Coladas basálticas: Basaltos grises-negros compactos (roca madre competente) — espesor 2-5 m.
- • Piroclastos basálticos: Lapilli, escorias volcánicas (picón) — material suelto superficial 0,5-1 m.
- • Suelo volcánico joven: Andosol poco evolucionado (zona árida) — horizonte superficial 20-40 cm.
Capacidad portante estimada:
⚠️ Valores estimados. Obligatorio estudio geotécnico previo con sondeos mecánicos (prof. 10-15 m) y ensayos SPT.
✓ Ventajas del sustrato volcánico en zona costera:
- • Alta capacidad portante en basaltos (permite cimentación profunda para sótano).
- • Nivel freático profundo (>15-20 m) — sin afección por aguas subterráneas.
- • Zona de baja sismicidad (ab=0,04g) — sismorresistente por naturaleza.
🌋 Conos Volcánicos y Elementos Geomorfológicos del Entorno
El paisaje de Guargacho está salpicado por una alineación de conos volcánicos de pequeño tamaño (origen estromboliano) que jalonan la zona costera de San Miguel de Abona. Estos elementos geomorfológicos no suponen riesgo para la edificación, pero condicionan el paisaje visual:
Zona litoral (0-200 m):
- • Montaña Amarilla (Monumento Natural) — cono hidromagmático
- • Montañita el Charco
- • Montaña Negra
- • Montaña del Majano
- • Malpasito de Arriba/Abajo
Zona media (200-500 m):
- • Montaña Chimbesque
- • Montañas de Aldea
- • Montaña La Estrella
Estos conos no afectan directamente a Guargacho, pero aportan valor paisajístico.
Distancia al proyecto:
- • Montaña más cercana: ~2 km (Montañita el Charco, al sur)
- • Riesgo volcánico: Muy bajo (sin erupciones históricas en la zona)
- • Afección sísmica: Nula (no hay fallas activas cercanas)
🧭 3. Orientación Solar y Vientos Dominantes
☀️ Orientación de la Parcela sobre TF-652
La parcela presenta fachada principal hacia la TF-652 (carretera general Guargacho). Según el trazado de la vía, la orientación estimada del frente de parcela es Norte-Noroeste / Sur-Sureste. Esta orientación tiene las siguientes implicaciones:
✅ Ventajas de la Orientación
- • Fachada sur-sureste: Recibe sol directo en invierno (ángulo bajo, 35-40° sobre horizonte) — calor solar pasivo.
- • Fachada norte-noroeste: Protegida del sol directo estival — reduce sobrecalentamiento.
- • Ventilación cruzada E-W: Posible si se diseñan patios interiores o pasos de aire.
- • Protección alisios: Fachada principal (N-NW) reduce exposición a vientos dominantes del NE.
🏗️ Recomendaciones de Diseño
- 1. Viviendas pasantes: Diseñar con ventanas en fachadas opuestas (S-SE y N-NW) para ventilación natural.
- 2. Protecciones solares: Pérgolas, toldos o lamas en fachada sur (viviendas P1 y P2) para evitar sobrecalentamiento veraniego.
- 3. Terrazas: Orientar terrazas/balcones hacia sur-sureste — máximo aprovechamiento de luz natural.
- 4. Local comercial (PB): Fachada norte (frente a TF-652) — escaparates protegidos del sol directo (menor degradación de productos).
💨 Análisis de Vientos Dominantes en el Sur de Tenerife
Régimen de vientos en Guargacho:
- Alisios (NE-E): Vientos dominantes todo el año, especialmente en verano. Velocidad media 20-30 km/h. En zona costera-transición (80-150 m) son moderados.
- Brisas marinas (S-SW): Vientos térmicos diurnos desde la costa (tarde en verano). Refrescantes, favorecen confort térmico nocturno.
- Calimas (SE-S): Episodios esporádicos de viento sahariano (5-10 días/año) — aire cálido y seco con polvo en suspensión.
Recomendaciones para confort:
- ✓ Ventilación natural: Diseñar aberturas en fachadas S-SE y N-NW para permitir paso del viento (ventilación cruzada).
- ✓ Protección fachada norte: Evitar grandes aberturas al norte sin protección (alisios pueden ser molestos en invierno).
- ✓ Zonas comunitarias exteriores: Si hay patio/zona verde, situarlo en zona sur protegida del viento NE.
🚗 4. Accesos, Vialidad y Servicios Urbanísticos
🛣️ Red Viaria y Accesos
Acceso principal:
Carretera General TF-652 (Las Chafiras - Las Galletas). Categoría: Carretera insular del Cabildo de Tenerife.
- • Ancho: ~7-8 m (calzada bidireccional + arcenes)
- • Pavimento: Asfaltado (mejorado en 2023 — obras de rotonda de Guargacho)
- • Tráfico: Media intensidad (~23.000 veh/día según IMD Cabildo 2023)
- • Transporte público: Líneas TITSA con parada en Guargacho (100-200 m)
Mejoras recientes en la TF-652:
| Nueva rotonda en cruce TF-652/TF-653 | Oct. 2023 |
| Mejora firme y ampliación arcenes | 2023-2024 |
| Nuevo alumbrado público LED | 2024 |
| Conexión a TF-1 (enlace Oroteanda) | Dic. 2024 |
🚧 Servidumbres y retranqueos TF-652:
Al tratarse de carretera insular, el proyecto debe cumplir:
- • Retranqueo mínimo: 5-8 m desde arista exterior de la calzada (verificar Normas Subsidiarias San Miguel).
- • Acceso rodado: Requiere autorización del Cabildo de Tenerife (Servicio de Carreteras).
- • Visibilidad: Garantizar triángulo de visibilidad en salida de vehículos (norma 3.1-IC).
🔌 Servicios Urbanísticos Disponibles
Abastecimiento de agua potable
- Proveedor: EMMASA (Empresa Mixta Municipal de Aguas San Miguel de Abona)
- Estado: ✅ Red municipal existente en TF-652
- Acometida: Solicitar a EMMASA desde fase de licencia de obras
- Presión estimada: 4-5 bar (zona baja) — suficiente para edificio PB+2
Saneamiento y depuración
- Gestor: Ayuntamiento de San Miguel de Abona / EMMASA
- Estado: ✅ Red separativa en Guargacho (fecales + pluviales)
- Conexión: Acometida a colector municipal en TF-652
- EDAR: Depuradora San Miguel de Abona (saneamiento integral)
- Pluviales: Evacuación a red separativa o sistema de infiltración en parcela
Suministro eléctrico
- Distribuidora: Endesa Distribución Eléctrica S.L. (zona Tenerife)
- Estado: ✅ Red de baja tensión en TF-652
- Potencia requerida: ~180 kW (18 viv. × 9,2 kW + local × 20 kW + servicios comunes)
- Acometida: Centro de Transformación (CT) propio o conexión a CT existente
- Preinstalación FV: Obligatoria según HE4-2022 (cubiertas aptas para solar fotovoltaica)
Telecomunicaciones (ICT)
- Operadores: Movistar, Vodafone, Orange (fibra óptica disponible en Guargacho)
- Estado: ✅ Cobertura FTTH (Fibra hasta el Hogar)
- Infraestructura: RITI + RITS por vivienda + canalización a arqueta de operador
- TDT/SAT: Antena colectiva en cubierta (cobertura TDT buena en zona costera)
🚜 5. Condicionantes Topográficos para la Excavación del Sótano-Garaje
🏗️ Excavación del Sótano (18 Plazas de Garaje + 18 Trasteros)
El proyecto contempla un sótano-garaje bajo rasante para 18 plazas de garaje vinculadas + 18 trasteros (~440 m² útiles). La excavación en terreno prácticamente llano (<3% pendiente) presenta las siguientes características:
📐 Parámetros de Excavación
| Profundidad estimada sótano: | 3-4 m |
| Superficie en planta sótano: | ~500 m² |
| Volumen excavación: | ~1.800-2.000 m³ |
| Tipo de excavación: | A cielo abierto |
| Entibación: | No necesaria* |
| Nivel freático: | Profundo (>15 m) |
* En terreno llano con pendiente mínima, la excavación puede realizarse con taludes naturales 1:1 (45°) sin sistemas de contención complejos.
🪨 Estratigrafía Esperada (0-4 m)
0-0,50 m: Suelo superficial
Andosol volcánico + material de relleno antrópico. Escasa capacidad portante.
0,50-2 m: Piroclastos sueltos
Lapilli, picón, escorias volcánicas. Material excavable con pala mixta. Capacidad portante: 1-1,5 kg/cm².
2-4 m: Basalto compacto
Coladas basálticas grises-negras. Roca competente — requiere martillo hidráulico. Capacidad portante: ≥ 4 kg/cm².
⚠️ Estratigrafía estimada. El estudio geotécnico confirmará el perfil real mediante sondeos mecánicos.
🚧 Proceso Constructivo de la Excavación
-
1
Desbroce y limpieza: Retirada de suelo superficial (0-50 cm) y vegetación. Acopio para reutilización en ajardinamiento.
-
2
Replanteo del sótano: Marcado de perímetro de excavación con estación total. Establecimiento de BMs (puntos de referencia altimétrica).
-
3
Excavación en piroclastos: Pala mixta o retroexcavadora hasta cota -2,00 m. Material suelto, fácil extracción.
-
4
Excavación en basalto: Martillo hidráulico (retroexcavadora equipada) hasta cota -3,50/-4,00 m. Roca competente — trabajo lento.
-
5
Refino del fondo: Nivelación final del plano de apoyo de la losa de cimentación. Tolerancia: ±5 cm.
-
6
Gestión de RCD: Transporte de tierra excavada a vertedero autorizado (Complejo Ambiental de Tenerife — Arico, ~25 km).
💰 Costes y Plazos Estimados
Coste de excavación (estimado):
| Excavación en piroclastos (0-2 m) | 8-10 €/m³ |
| Excavación en roca (2-4 m) | 25-35 €/m³ |
| Transporte a vertedero (25 km) | 12-15 €/m³ |
| Canon vertedero RCD inertes | 8-10 €/m³ |
| TOTAL excavación + gestión RCD | 45.000-65.000 € |
Plazo de excavación:
3-4 semanas (condiciones normales)
- • Semana 1: Desbroce, replanteo, excavación en tierra/piroclastos
- • Semanas 2-3: Excavación en basalto (martillo hidráulico)
- • Semana 4: Refino, gestión RCD, preparación para cimentación
⚠️ Riesgos y contingencias:
- • Roca más profunda: Si el basalto aparece antes de lo esperado (1-1,5 m) — incremento de coste ~20-30%.
- • Aguas subterráneas: Muy improbable en zona costera baja, pero requiere verificación en estudio geotécnico.
- • Lluvias torrenciales: Riesgo bajo (zona árida), pero prever bomba de achique temporal en excavación.
📝 6. Recomendaciones Técnicas del Topógrafo
🎯 Levantamiento Topográfico Detallado — Obligatorio
Este informe se basa en datos estimados de cartografía oficial (GRAFCAN, IGN) y reconocimiento de campo virtual. Para el replanteo de obra y proyecto ejecutivo es OBLIGATORIO realizar un levantamiento topográfico real a cargo de topógrafo colegiado.
Trabajos de campo necesarios:
- ✓ Estación total: Levantamiento planimétrico y altimétrico de la parcela + medianeros.
- ✓ GPS diferencial (GNSS): Georreferenciación en sistema REGCAN95.
- ✓ Nivelación geométrica: Red de BMs para replanteo del edificio.
- ✓ Replanteo límites: Verificación linderos según escrituras y catastro.
- ✓ Levantamiento servicios: Localización de arquetas, tapas, servicios existentes en TF-652.
Entregables del levantamiento:
- 📄 Plano topográfico 1:200: Curvas de nivel, linderos, edificaciones colindantes.
- 📐 Archivo DXF/DWG: Modelo digital para integración en proyecto arquitectónico.
- 📍 Acta de replanteo previo: Coordenadas REGCAN95 + cota ±0,00 del edificio.
- 💾 Ortofoto georreferenciada: Imagen aérea de la parcela (si disponible).
🪨 Estudio Geotécnico — Obligatorio según CTE DB-SE-C
El Código Técnico de la Edificación (DB-SE-C Cimientos) exige estudio geotécnico previo para toda edificación de nueva planta con sótano. El estudio debe incluir:
Trabajos de campo:
- • 3-4 sondeos mecánicos: Profundidad 10-15 m (hasta 2,5 veces altura edificio).
- • Ensayos SPT: Standard Penetration Test cada metro en sondeos.
- • Toma de muestras: Inalteradas para ensayos de laboratorio.
- • Nivel freático: Medición en perforación (esperado >15 m — sin afección).
Ensayos de laboratorio:
- • Granulometría y clasificación USCS
- • Límites de Atterberg
- • Humedad natural y densidad
- • Ensayo Próctor (compactación)
- • Resistencia a compresión simple (basalto)
- • Determinación de sulfatos y agresividad del terreno
Datos clave a determinar:
σadm
Tensión admisible
cimentación
Ks
Coef. balasto
(empuje lateral)
φ
Ángulo rozamiento
piroclastos
Qa
Agresividad
hormigón
💰 Coste estimado: 3.500-4.500 € (1 estudio para el edificio completo). Plazo: 3-4 semanas.
📍 Control Topográfico Durante la Obra
Fases del replanteo:
- Replanteo previo: Marcado de linderos, ejes estructurales, nivel ±0,00.
- Control excavación: Verificación de profundidad del sótano (cota -3,50/-4,00 m).
- Replanteo cimentación: Marcado de losa y muros de contención del sótano.
- Control de forjados: Verificación de cotas P0, P1, P2 (cada planta).
- Control final: Replanteo de fachadas, medianeros, as-built para catastro.
Documentación a entregar:
📄 Certificado de replanteo
Firmado por topógrafo colegiado — coordenadas REGCAN95 + BMs.
📐 Actas de control dimensional
Verificación cotas excavación, forjados, alineaciones de fachada.
🏗️ Plano as-built
Levantamiento de obra terminada para alta en catastro.
⚠️ Gestiones Previas Obligatorias (Carretera Insular TF-652)
Al tratarse de una carretera insular del Cabildo de Tenerife, el proyecto debe cumplir con las siguientes gestiones previas:
Antes de solicitar licencia de obras:
- Solicitud de informe favorable del Cabildo de Tenerife (Servicio de Carreteras) — verificación retranqueos y acceso.
- Proyecto de acceso rodado: Si se crea nuevo acceso desde TF-652 — autorización del Cabildo.
- Estudio de tráfico: Si IMD > 20.000 veh/día (cumple en TF-652) — verificación triángulo de visibilidad.
Documentación técnica requerida:
- • Plano de situación y emplazamiento: Escala 1:1.000 con alineaciones TF-652
- • Sección transversal: Desde eje TF-652 hasta edificio (retranqueos)
- • Planta de acceso rodado: Solución para entrada/salida sótano-garaje
📞 Contacto: Cabildo de Tenerife — Servicio de Carreteras (922 239 500)