Memoria Descriptiva
Descripción General
El proyecto consiste en la construcción de un edificio plurifamiliar de obra nueva situado en la Ctra. General TF-652, núcleo poblacional de Guargacho, término municipal de San Miguel de Abona, Tenerife.
La volumetría se resuelve en Sótano, Planta Baja y 2 Plantas de Piso. La planta sótano se destina a uso de garaje y trasteros. La planta baja alberga un local comercial, el zaguán de acceso al edificio, la rampa de vehículos y parte del programa residencial. Las plantas primera y segunda se destinan íntegramente a uso residencial.
Programa Funcional y Distribución
Tipologías de Vivienda
| Nivel | Uso | Unidades | Sup. Construida Aprox. |
|---|---|---|---|
| Sótano | Aparcamiento y Trasteros | 18 plazas + 18 trasteros | ~440 m² |
| Planta Baja | Comercial, Acceso y Residencial | 1 Local (~95m²) + Viviendas | ~449 m² |
| Planta Primera | Residencial | Viviendas tipo | ~450 m² |
| Planta Segunda | Residencial | Viviendas tipo | ~450 m² |
| TOTAL SUPERFICIE CONSTRUIDA (INCL. SÓTANO) | ~1.789 m² | ||
Sistemas Constructivos y Cumplimiento CTE
🏗️ Estructura
- Cimentación mediante zapatas aisladas y corridas de hormigón armado (a confirmar por estudio geotécnico).
- Estructura portante de pilares de hormigón armado.
- Forjados reticulares con casetones recuperables/perdidos.
- Muros de contención de sótano en hormigón armado.
🍃 Envolvente y DB-HE
Actualización 2025/2026: PCG e infraestructura recarga
- Fachada de doble hoja con aislamiento térmico intermedio continuo. Acabado exterior en mortero monocapa/acrílico.
- Cubierta plana transitable y no transitable, invertida, con aislamiento térmico (XPS) e impermeabilización bicapa.
- Carpintería de aluminio con rotura de puente térmico y doble acristalamiento bajo emisivo.
- Cumplimiento de las nuevas exigencias de infraestructura de recarga de V.E. (DB-HE6 / HSA2).
🛡️ Accesibilidad y Fuego
- DB-SUA: Itinerario accesible desde la vía pública hasta todas las viviendas. Ascensor accesible. Pasillos de ancho min. 1,20m.
- DB-SI: Sectorización de la escalera (protegida) y del garaje. Puertas EI2-60-C5 en vestíbulos de independencia de sótano.
- Cumplimiento de nuevas exigencias DB-SI frente a propagación exterior en fachadas.
- Ventilación natural/forzada en aparcamiento según DB-HS3.
Normativa Urbanística Local
El proyecto se redacta en cumplimiento de la normativa urbanística vigente en el municipio de San Miguel de Abona.
Actualización PGO (2025/2026): Se ha aprobado definitivamente el Plan General de Ordenación Supletorio de San Miguel de Abona (BOC Nº 007 de 13 de enero de 2026 y BOC Nº 051 de 16 de marzo de 2026). El proyecto debe ajustarse a las determinaciones de la nueva normativa de ordenación estructural y pormenorizada publicada en marzo de 2026.
- ✓ Uso Residencial Plurifamiliar permitido.
- ✓ Ocupación y Edificabilidad dentro de los parámetros de la zona de Guargacho.
- ✓ Altura máxima: PB + 2 cumplida.
- ✓ Dotación de aparcamiento: Cumple mínimo 1 plaza/vivienda vinculada.
Plazos Estimados
Fase 1: Redacción de Proyectos
Proyecto Básico y de Ejecución
2 - 3 mesesFase 2: Licencia Municipal
Tramitación en Ayto. San Miguel de Abona
6 - 9 meses (aprox.)Fase 3: Ejecución de Obra
Construcción del edificio
14 - 16 mesesFase 4: Final de Obra y LPO
Licencia de Primera Ocupación
2 - 3 meses